Loi ALUR et location par agences immobilières : les résultats de notre enquête

Deux ans après l’adoption de la Loi ALUR, dont l’objectif était notamment  de simplifier l’accès à la location, l’UFC-Que Choisir de la Sarthe épingle, sur la base d’une enquête de terrain auprès de 18 agences immobilières du département[1], la persistance de certaines pratiques abusives.

En 2011, notre enquête nationale soulignait la voracité tarifaire des agences immobilières vis-à-vis des candidats locataires (1 mois de loyer environ pour les frais) qui n’avait d’égale que l’avarice en termes d’informations (défaut d’affichage et de conseils), l’UFC-Que Choisir avait obtenu des avancées dans la Loi ALUR de mars 2014 (délimitation stricte des prestations facturables aux locataires, plafonnement des frais d’agences, réactualisation des pièces interdites pour la constitution du dossier, mise en place d’une grille de vétusté pour l’état des lieux, etc.).

Décidée à vérifier l’assainissement des pratiques en Sarthe, l’association a nouveau mené l’enquête en novembre 2015… Force est de déplorer la persistance d’excès sur beaucoup de points.

Information : mention plutôt bien, pour l’affichage de la DPE  mais très mauvais pour les honoraires détaillés :

En Sarthe, plus de la moitié des agences affichaient l’information sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sur toutes les annonces, et 47 % sur la plupart d’entre-elles. En raison de la flambée des prix de l’énergie, cette information est particulièrement importante pour le locataire qui ne peut pas intervenir sur l’isolation du logement.

Par contre, l’information détaillée sur les honoraires distinguant les frais d’agence de l’état de lieux qui peut être réalisé par un tiers, n’est respectée que dans seulement 15 % des cas. Pire, 21 % des agences n’affichent aucune information sur les honoraires, alors que cette obligation légale date de 25 ans !

Plafond des frais d’agences respecté en Sarthe

L’ambition du Législateur était de diviser par deux les frais d’agence dus par le locataire.

Dans la Sarthe, zone non-tendue, les plafonds réglementaires sont respectés dans la majorité des cas où les tarifs sont affichés (11 €/m2 dont 3 € pour l’état des lieux). Il n’en reste pas moins que ces frais sont encore équivalent à au mieux un quart de moins qu’un loyer mais encore souvent à un mois entier dans les grandes villes du département.

Pour les frais d’état des lieux, c’est majoritairement le blackout puisque presque les ¾ des agences enquêtées ne les dissocient pas du reste des frais. Que doit-on en penser ?

Conseils et services : des résultats en demi-teinte

Si deux tiers des agences ont donné des informations détaillées sur le bien en location (photos, etc…), dans 17 % des cas ce ne sont que des informations générales qui sont données, et pire, même l’information générale est absente dans 11 % des cas.

Mais là où le bât blesse le plus, c’est dans le respect de la réglementation sur la liste des pièces exigibles. La quête excessive de garanties des agences au profit des bailleurs a la vie dure. Malgré le décret de novembre 2015 listant strictement les pièces exigibles, près des ¾ des agences enquêtées n’ont pas hésité a demandé au moins un document interdit (RIB, factures d’eau, délectricité…).

Au vu de ces éléments accablants, l’UFC-Que Choisir de la Sarthe passe à l’action et : 

• met en demeure, en lien avec la Fédération UFC-Que Choisir, la moitié des agences enquêtées, pour lesquelles des illégalités ont été constatées de se conformer à la Loi ALUR. A défaut de réaction de la part des agences concernées, elle se réserve la possibilité d’agir en justice ;
• demande à l’administration d’intensifier les contrôles auprès des agences immobilières ;
• intervient auprès des parlementaires du département pour qu’ils interpellent le gouvernement en vue d’une baisse significative des plafonds réglementaires des honoraires, d’une amélioration de l’affichage des honoraires, notamment s’agissant de la possibilité de faire réaliser l’état des lieux par un tiers, et d’une publication sans délai des décrets d’application de la Loi ALUR encore en attente comme celui prévoyant une grille de vétusté devant permettre une objectivation de l’état des lieux.

[1]  Notre enquête : les bénévoles de l’UFC-Que Choisir de la Sarthe ont enquêté du 7 au 25 novembre 2015 auprès de 18 agences du département autour d’un scénario unique : aider un jeune membre de sa famille dans sa recherche studio/T2 à louer². Le candidat locataire avait un dossier répondant aux obligations légales. Il gagnait 3 fois le montant du loyer et n’avait pas de garant. Ils entendaient vérifier le respect  par les agences des obligations légales et réglementaires s’agissant de l’information en vitrine, du montant des honoraires exigés et des pièces demandées pour le dossier, et apprécier le conseil.

En savoir plus sur vos droits en tant que candidat à la location : lire l’article

Evelyne Gaubert, Présidente, UFC-Que Choisir de la Sarthe

 

Guide pratique sur les Contrats de syndics

Face à l’inaction des pouvoirs publics, un lot de conseils et un contrat-type au service des copropriétaires

Alors que les décrets d’application de la loi ALUR concernant les contrats de syndic se font toujours cruellement attendre plus de 6 mois après le vote de la Loi,  l’UFC-Que Choisir et l’ARC  passent à l’action afin de permettre aux copropriétaires de bien négocier leur contrat de syndic lors de leur AG 2015. Les deux associations mettent gratuitement à disposition, sur leurs sites internet, un contrat-type et un GUIDE PRATIQUE SYNDIC avec des conseils et des outils simples pour mettre efficacement en concurrence les syndics et ainsi assainir leurs pratiques contractuelles et tarifaires.

Faute de décrets définissant la teneur du «contrat type» de syndic, ainsi que la liste limitative des prestations supplémentaires, et le montant plafond des frais dits «privatifs» – les copropriétaires vont continuer – malgré la loi ALUR – à avoir les plus grandes difficultés à faire jouer la concurrence entre syndics et à comparer les différents contrats. En effet, le grand lot de prestations payantes supplémentaires – une trentaine en moyenne – et les faux forfaits «tout compris», rendent pratiquement impossible toute anticipation du montant total réel des honoraires du syndic.

Par exemple, pour une copropriété de 170 lots, un syndicat de copropriétaires a pu retenir un syndic A affichant un forfait annuel de 133 € par lot/an au détriment du syndic B affichant 150 € par lot/an, alors qu’in fine avec le jeu des prestations particulières payantes, il s’est acquitté de 183 € par lot/an (soit 38% d’augmentation) alors qu’à prestations équivalentes le syndic B  avait un tarif annuel de 163 € par lot/an, soit 11 % moins cher.

Cette jungle tarifaire n’a d’égale que la prolifération de clauses abusives dans les contrats de syndics. La dernière étude de «l’Observatoire des syndics» de l’ARC et de l’UFC-Que Choisir en mai 2014 a montré qu’en moyenne 17 clauses abusives/illicites perdurent dans les contrats des gros groupes qui représentent près de 70% du marché.

C’est pour éviter aux copropriétaires ces pièges multiples que l’UFC-Que Choisir et l’ARC diffusent donc un guide pratique gratuit comprenant :

• des informations et conseils face aux nouvelles obligations légales de la Loi ALUR ;
• le «contrat type» élaboré par les deux associations après discussion et validation d’un certain nombre de syndics ;
• des principes directeurs pour les négociations avec les différents syndics.

A la fois pédagogique et concret, ce guide entend être un outil, un cahier des charges à destination des copropriétaires pour qu’ils puissent faire jouer efficacement la concurrence entre syndics et rééquilibrer le rapport de forces entre les syndics et les copropriétés. Au-delà de cette initiative concrète, l’ARC et l’UFC-Que Choisir pressent une nouvelle fois les pouvoirs publics de publier les décrets tant attendus sur les syndics, et, ce, après avoir organisé une véritable consultation des parties prenantes, au-delà du seul Conseil National de la Gestion et de la Transaction immobilière.

Téléchargez le  GUIDE PRATIQUE SYNDIC

Communiqué de presse UFC Que Choisir du 14.10.2014