Locataire
Location par agence immobilière : quels sont mes droits ?
L’UFC-Que choisir a pu démontrer à travers une récente enquête que bon nombre d’agents immobiliers ne respectent pas les obligations légales qui s’imposent à eux. Quels sont vos droits en tant que locataire ou futur locataire ?
L’affichage de la consommation énergétique du logement
Depuis 2011, toute annonce de location doit faire apparaître la lettre ou le classement énergétique du logement sur l’échelle de performance énergétique (résultat du diagnostic de performance énergétique : DPE). Cela vous permettra de savoir si ce logement est, ou non, énergivore et donc de faire votre choix en fonction afin de minimiser vos factures d’énergie.
De même, il ne peut pas y avoir de présentation avec indication d’un diagnostic de performance énergétique en cours de réalisation. A titre exceptionnel, la mention DPE vierge peut être présente sur les annonces de certains biens antérieurs à 1948.
Un défaut d’affichage peut entraîner, sous certaines conditions, la nullité du contrat ou la réduction du prix car on considère que le locataire n’aurait peut-être pas choisi ce bien en toute connaissance de cause ou bien pas à ce prix.
Les justificatifs nécessaires à la constitution de mon dossier
Au court de l’enquête menée en novembre 2015, par l’UFC-Que Choisir de la Sarthe, dans 18 agences du département, nos enquêteurs ont relevé que les trois quarts des agences immobilières demandent au moins une pièce justificative interdite alors même que la loi ALUR a prévu une liste limitative de pièces exigibles dans le cadre de l’accès à la location.
Désormais, les pièces qui peuvent être demandées au locataire et à sa caution sont réparties en 4 catégories :
- Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire
- Une seule pièce justificative de domicile
- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
- Un ou plusieurs documents attestant des ressources
Vous pouvez consulter la liste exhaustive des pièces exigibles si nécessaire.
TOUT document n’étant pas présent sur celle-ci est INTERDIT. Parmi les documents interdits les plus fréquemment demandés on trouve le RIB, des justificatifs de domicile type factures d’EDF ou d’eau.
Le chèque de réservation et l’acte d’engagement
La pratique du chèque de réservation est interdite depuis plusieurs années.
Face à cette interdiction, certaines agences immobilières font signer un acte d’engagement au candidat locataire par lequel il s’engage à payer les honoraires de location et les échéances de la location si son dossier devait être retenu. Cette pratique est problématique car, en l’absence de certitudes, le candidat à la location aura certainement déposé plusieurs dossiers.
Les garanties : dépôt de garantie et caution
Tout d’abord, tout propriétaire peut demander un dépôt de garantie qui sera encaissé, limité à un mois de loyer hors charges et deux mois pour les locations meublées.
De plus, il peut demander à ce qu’un tiers s’engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance dans le paiement du loyer. Attention, cette possibilité n’est pas ouverte à tous les bailleurs, notamment aux propriétaires particuliers qui disposent d’une assurance pour loyers impayés si le locataire n’est ni étudiant ni apprenti.
Dans les deux cas, vous avez la possibilité de faire appel à différentes aides, par exemple, en vous rapprochant d’Action Logement pour l’avance et la garantie locapass.
Les honoraires de l’agence
Les services de l’agence font l’objet d’une facturation mais cette rémunération est maintenant strictement encadrée.
Les honoraires sont divisés en deux catégories :
- Les honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction du bail. Ils sont obligatoires.
- Les honoraires de réalisation de l’état des lieux si celui-ci est effectué par l’agence, ce qui n’est pas obligatoire. Ce dernier peut tout à fait être réalisé par un huissier de justice.
L’affichage des honoraires détaillé est obligatoire. Notre enquête a montré que 21% des agences enquêtées n’affichaient pas leurs honoraires ou de façon non détaillée ! Cet affichage détaillé implique la dissociation des frais d’agences du coût de l’état des lieux. Notre enquête a montré que dans les 3/4 des cas, il n’y avait pas dissociation des deux.
La loi ALUR a fixé des plafonds, selon des zones définies, pour le montant de ces honoraires. En Sarthe, zone non tendue, le plafond maximum est fixé à 8 € du M2 pour les frais et 3 € du M2 pour l’état des lieux si ce dernier est réalisé par l’agence.
Selon notre enquête les honoraires de l’agent immobilier peuvent encore représenter l’équivalent d’un mois de loyer et au mieux 1/4 de moins qu’un loyer. Il faut rappeler que l’objectif de la loi ALUR était de diviser par deux les frais d’agence, tout compris. On est encore loin du compte.
Excepté le cas où l’on vous ferait signer le bail et réaliser l’état des lieux dans la foulée, l’agent immobilier ne peut demander un paiement unique pour l’ensemble des prestations.Les honoraires de visites, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont dus à la signature du bail alors que les honoraires facturés pour l’état des lieux d’entrée sont dus à compter de la réalisation de la prestation.
Les services complémentaires
L’agence immobilière propose souvent des services complémentaires mais, attention, elle ne peut pas vous imposer d’y souscrire, ils doivent rester facultatifs !
A titre d’exemple, le fait d’intégrer dans le montant du loyer une assurance, dès lors qu’elle semble s’imposer au candidat locataire, pourrait caractériser une pratique commerciale déloyale.
Vous avez repéré une pratique illégale …?
Lorsque vous constatez qu’une agence immobilière ne respecte pas ses obligations, vous pouvez, à l’aide de captures écrans ou photos, saisir la DDPP (Direction Départementale des Populations) dont vous trouvez les coordonnées sur le site economie.gouv.fr
Par ailleurs, en cas de litiges avec l’agence immobilière, vous pouvez vous rapprocher de l’association locale UFC-Que Choisir de la Sarthe.
Séverine d’Oliveira, stagiaire, UFC-Que Choisir de la Sarthe
Recourir aux MARCHANDS DE LISTES pour trouver un logement : nos CONSEILS
La rentrée se profile, c’est le moment pour tous ceux qui n’ont pas encore trouvé de logement de faire les dernières visites. Le recours aux marchands de listes peut être un moyen de trouver une offre.
Ces professionnels de l’immobilier, avec leurs bureaux qui ont pignon sur rue, sont parfois assimilés à des agences immobilières. Pourtant, même si les deux établissements se ressemblent, leurs activités sont totalement différentes.
Les marchands de listes, qu’est-ce que c’est exactement ?
Le marchand de listes est un professionnel de l’immobilier dont l’activité consiste à proposer des listes ou des fichiers de logements qui sont à vendre ou à louer.
La personne qui recherche un logement lui verse une somme d’argent, qui est généralement forfaitaire, et en échange, le client peut consulter les listes de logements qui contiennent les caractéristiques du bien (à savoir la superficie, le montant du loyer, etc.) et les coordonnées de leurs propriétaires.
En général, les prix de ces listes varient de 150 à 450€ et vous permettent de consulter en moyenne une quinzaine d’annonces.
Contrairement à une agence immobilière traditionnelle, le marchand de listes ne joue pas le rôle d’intermédiaire entre les parties. Donc une fois que vous lui avez acheté la liste, c’est à vous d’appeler les propriétaires pour demander à faire les visites et le cas échéant, conclure le contrat.
En résumé, après vous avoir fourni la liste, le marchand n’intervient plus et surtout vous n’êtes pas assuré d’obtenir un logement.
Si les étudiants n’ont pas l’assurance de trouver un logement, à quelles garanties peuvent-ils prétendre ?
Le professionnel doit remettre une liste de biens conforme à vos critères.
Le marchand de listes doit vous remettre un exemplaire original de contrat.
Il a également une obligation de mise à jour régulière de ses fichiers. Néanmoins, il arrive souvent que la liste que vous allez acheter ne soit pas bien à jour et de nombreux biens proposés sont peut-être déjà loués.
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue renforcer les obligations pesant sur ces marchands de listes.
Ainsi, depuis le 1er juillet dernier, le contrat doit mentionner en caractères très apparents les conditions de remboursement total ou partiel lorsque la prestation n’est pas conforme à ce qui avait été prévu.
Le contrat doit également prévoir les caractéristiques précises du logement que vous recherchez ainsi que sa situation géographique.
L’une des clauses essentielles qui doit apparaître dans le contrat, est celle concernant la durée du service parce qu’elle détermine le moment à partir duquel le marchand est en droit d’exiger le versement d’une somme d’argent.
Ainsi, si vous n’achetez qu’une seule liste, le paiement peut se faire immédiatement après la réception de celle-ci. Donc tant que vous n’avez pas reçu la liste, vous n’avez pas à payer.
Si vous achetez une liste avec de mises à jour qui se font pendant plusieurs jours ou semaines, le marchand n’a pas le droit de vous réclamer le paiement d’une quelconque somme avant la fin de la période déterminée et avant de vous avoir donné la dernière liste.
Si le marchand exige de recevoir un paiement quelconque avant la fourniture des listes, il encourt deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
Le mandat exclusif
Les marchands de listes doivent signer des conventions avec les propriétaires de logements mis en location comportant « une clause d’exclusivité d’une durée limitée aux termes de laquelle [le propriétaire] s’engage, d’une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne (…) et, d’autre part, à ne pas publier d’annonce par voie de presse ». Autrement dit, les annonces diffusées sur les listes ne doivent pas être trouvées ailleurs, que ce soit sur Internet, dans les petites annonces ou une autre agence immobilière.
Nos conseils si vous faites appel à ces professionnels
- Mettez en concurrence plusieurs enseignes ! Vous les contactez par tous moyens (mails, téléphone, etc.) et vous comparez les services. Les critères de comparaison sont évidemment le montant des frais, mais également la durée du contrat, le nombre d’annonces proposées dans la liste.
- Soyez précis sur vos critères de recherche, sur la localisation, la surface minimale, le nombre de pièces, le loyer maximum et surtout la ou les commune(s), voire les arrondissements recherchés.Plus vous serez clair sur les critères du logement que vous recherchez, plus la liste qui vous sera proposée sera conforme à vos exigences et surtout moins vous vous exposerez à des surprises en visitant le logement.
- Ensuite, vérifiez que les caractéristiques souhaitées du logement que vous avez exposées au marchand sont effectivement mentionnées dans le contrat. Cela vous permettra en cas d’insatisfaction de pouvoir constater la non-pertinence de la liste au vu de vos besoins.
- Méfiez-vous de marchands qui vous assurent que vous trouvez un logement rapidement. En effet, il ne pèse sur le marchand de listes aucune obligation de résultat.
Que faire si l’on n’est pas satisfait de la prestation ?
Si vous estimez que les logements proposés dans la liste ne correspondent pas à vos critères de recherche.
Vous pouvez demander l’application de la clause de remboursement en informant le professionnel par écrit remis contre signature ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le marchand de listes dispose d’un délai de quinze jours à compter de la remise de la demande ou de la première présentation de la lettre recommandée pour procéder au remboursement, qui se fait sans aucuns frais, ou pour motiver son refus par écrit.
A défaut de réponse, vous pouvez demander réparation devant la juridiction de proximité dont dépend l’enseigne.
Vous pouvez alerter la Direction Départementale de la Protection des Populations.
Vous pouvez venir à l’UFC Que Choisir de la Sarthe si vous avez besoin de conseils ou si vous avez un litige avec ce type de professionnel.
Donya Forghani, UFC-Que Choisir de la Sarthe
L’UFC-Que Choisir lance la première action de groupe… contre FONCIA GROUPE
44 millions d’euros doivent être reversés aux locataires
Aujourd’hui 1er octobre, date d’entrée en vigueur de l’action de groupe en France, l’UFC-Que Choisir assigne devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre FONCIA pour obtenir l’indemnisation des 318 000 locataires ayant payé indûment son «service d’avis d’échéance».
En parfaite violation de la Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs qui prévoit l’interdiction de faire supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, le groupe FONCIA a facturé à ses locataires un «service d’avis d’échéance» à 2,30€/mois. Cette pratique illicite occasionnant un préjudice annuel de 27,6 euros par locataire s’est étalée sur de nombreuses années, soit un préjudice individuel total pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros et un bénéfice frauduleux pour le GROUPE FONCIA de plus de 40 millions d’euros sur les 5 dernières années.
Après avoir fait condamner en décembre 2013 (1) le groupe FONCIA par le TGI de Paris pour différents frais de location indus dont ce service d’avis d’échéance, l’UFC-Que Choisir lance donc aujourd’hui la première action de groupe pour obtenir l’indemnisation des centaines de milliers de locataires victimes de cette violation manifeste de la loi de 1989 sur le logement.
Portant sur un poste de dépense contrainte, et soulignant le décalage entre la «modestie» du préjudice individuel des victimes et l’ampleur du bénéfice frauduleux retiré d’une pratique illicite, cette première procédure collective est la parfaite illustration de l’utilité de l’action de groupe à la française, réclamée durant des décennies par l’UFC-Que Choisir.
En attendant le jugement devant ouvrir la voie à la réparation effective du préjudice subi par les victimes concernées, l’UFC-Que Choisir de la Sarthe, soucieuse d’obtenir l’indemnisation du plus grand nombre, invite les locataires de FONCIA sur la période 2009-2014 à conserver précieusement leurs quittances et tout document démontrant qu’ils se sont acquitté du «service d’avis d’échéance» indu, justificatifs indispensables à leur indemnisation.
De même, afin de répondre aux principales questions que pourraient se poser les consommateurs, l’UFC-Que Choisir a édité une foire aux questions au sujet de cette première action de groupe sur www.quechoisir.org
Communiqué de presse UFC-Que Choisir de la Sarthe – 1/10/2014
Honoraires de location : les locataires font les frais du lobby des professionnels !
Alors que l’encadrement des loyers et la GUL passent à la trappe, que les décrets sur les syndics se font toujours cruellement attendre, l’UFC-Que Choisir dénonce aujourd’hui l’entrée en vigueur, ce jour, d’un décret qui vide grandement de sa substance un autre volet de la Loi ALUR : les frais d’agences en matière de location. Ce décret, qui fixe les montants maximum – en euros et par m2- des « frais d’agence » dus par le locataire fait s’envoler l’objectif ambitieux énoncé par le Législateur de « diviser les frais au moins par deux ».
Lire la suite sur : quechoisir.org
Communiqué de presse ufc-Que Choisir du 15.09.2014
Ignorance ou erreur volontaire ?
Le compte de fin de location établi par l’agence Citya, administrateur de biens, n’était créditeur que de 98,14 € sur les 680 € de dépôt de garantie versés par M. et Mme T…à la signature du bail.
La vérification de ce compte par l’un de nos consultants révélait des erreurs de charges ainsi que la facturation anormale d’une somme de 283,86 € pour le constat des lieux établi, à la requête du propriétaire, par un huissier de justice.
Après une première demande de rectification restée sans réponse et l’envoi, par notre consultant, d’une lettre recommandée rappelant à Citya la réglementation applicable en la matière, nos adhérents ont eu la satisfaction de recevoir un remboursement complémentaire de 247,20€.
le commentaire de notre consultant
Il est pour le moins étonnant que dans sa réponse le cabinet Citya semblait ignorer la réglementation applicable aux états des lieux établis par huissier de justice dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.
Selon l’article 3 de cette loi, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat .
Le coût forfaitaire applicable à l’état des lieux de fin de bail de nos adhérents était de 153,35 €, dont 50 % à leur charge, soit 76,67 €. Or, dans son procès verbal, l’huissier avait facturé la somme de 283,86 € que Citya avait tout simplement porté au débit du compte des locataires.
Une double erreur pour le mois étonnante !
Jean-Noël Pitot, consultant à l’UFC-Que Choisir de la Sarthe
Projet de loi Logement : gare à la GUL de bois !
Alors que le projet de loi ALUR revient à l’Assemblée nationale en seconde lecture, l’UFC-Que Choisir s’inquiète des reculades gouvernementales et du flou qui entoure certains dispositifs au premier rang desquels la garantie universelle des loyers (GUL).
En effet, si l’objectif est consensuel (favoriser l’accès au logement en sécurisant les bailleurs pour les inciter à mettre en location leurs biens), le moyen retenu par le projet de loi « ALUR » – une gestion monopolistique par un nouvel établissement public- est, en revanche, contre-productif et risque de mener à l’impasse. Le recours à un système assurantiel paraît plus efficient, tant pour atteindre l’objectif principal (l’accès au logement) qu’un objectif complémentaire, l’accompagnement social des populations fragiles.
Lire la suite sur : http://www.quechoisir.org/immobilier-logement/location/communique-projet-de-loi-logement-gare-a-la-gul-de-bois
Communiqué de presse UFC-Que Choisir – 12 décembre 2013
Se porter caution pour une location
Quelle est la règlementation en cas d’engagement comme caution pour une location ?
La caution est l’acte par lequel une personne, tierce au contrat de location, s’engage à payer les sommes dues par le locataire au titre de ce contrat, si le locataire ne paye pas lui-même.
Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire, cette dernière étant tenue à des obligations plus contraignantes que la caution simple.
Attention : le non-renouvellement du cautionnement peut constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé (six mois avant la fin de la période triennale) au locataire si une clause dans le bail prévoit que le locataire est tenu, en cas de résiliation de la caution, de faire un nouveau cautionnement (tribunal de grande instance de Paris, 27 septembre 2000 (ou cour d’appel de Paris, 6e ch. B, 14 janvier 1999, AJDI 1999).
* pour les références à la loi 89, se référer à notre article : « location vide ou meublée ».
1. L’engagement de la caution
A – Le formalisme
Quel que soit le type de location (même loi 89), la caution doit signer un acte écrit (art. 2292, C. civ.). Cet acte doit stipuler clairement la nature et l’étendue de l’obligation de la caution (dans le cas où la somme ne peut pas être déterminée au moment de la conclusion de l’acte), principe posé notamment par la Cour de cassation du 12 novembre 1987. Tout acte de cautionnement trop vague sera annulé.
Pour la loi 89, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
B – Les droits de la caution
Le bénéficie de discussion : c’est le droit qu’a la caution simple (non solidaire) de demander, avant de devoir payer le bailleur, que ce dernier épuise les voies de recours contre le locataire (art. 2298, C. civ.).
Mais il se peut qu’une clause prévoie que la caution simple (non solidaire) renonce au bénéficie de discussion : dans ce cas, elle devra payer le bailleur quand bien même ce dernier n’aurait pas mis en cause le locataire. À charge pour la caution de se retourner contre le locataire.
La caution solidaire ne bénéficie pas de la discussion.
Attention : si le bailleur est un loueur professionnel, la clause de solidarité de la caution ou la clause de renonciation au bénéfice de discussion (en cas de caution simple), est réputée non écrite (annulée) [art. L.341-5 du code de la consommation].
L’information de la caution
– Quel que soit le type de location (même loi 89) : la caution doit être informée par le bailleur de l’évolution de la créance due par le débiteur principal (le locataire) au moins annuellement (art. 2293, C. civ.). Si par exemple le loyer a été révisé ou augmenté, la caution doit pouvoir en être informée, sans quoi la caution ne sera pas tenue des pénalités et intérêts de retard.
– Location soumise à la loi de 1989 : la caution doit, en plus de ce qui est prévu ci-dessus, se voir notifier le commandement de payer adressé au locataire en cas d’impayé. La sanction reste que la caution ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
2. La durée de l’engagement
A – À durée déterminée
La caution sera tenue pendant toute la durée prévue dans l’acte de cautionnement sauf à ce que le locataire parte avant la fin de la période de l’engagement de la caution.
Il se peut qu’il soit indiqué dans l’acte de cautionnement : « pendant la durée du bail, renouvelé deux fois pour la même durée ». Dans ce cas l’engagement est bien à durée déterminé.
B – À durée indéterminée
Quel que soit le type de location (sauf loi 89) : la caution pourra résilier à tout moment, la résiliation prenant effet à la réception de la lettre recommandé avec accusé de réception (Civ. 1re, 7 mars 2006).
Location soumise à la loi de 1989 : la caution dans ce cas pourra résilier à tout moment, et ne sera tenue que jusqu’à l’échéance du bail au cours duquel le bailleur a reçu la notification.
Il se peut qu’il soit indiqué que la caution s’engage pendant « toute la durée du bail initial et de son renouvellement éventuel et/ou de sa reconduction » : dans ce cas, l’engagement de la caution est à durée indéterminée, car il n’est pas précisé le nombre de renouvellements et/ou de reconductions.
3. L’étendue de l’engagement
Comme on l’a vu dans le Ia), l’acte de caution doit préciser l’étendue de l’obligation contractée, sans quoi l’acte de caution est nul.
L’acte de cautionnement peut indiquer qu’elle s’étend aux loyers et charges, aux réparations locatives, dégradations et pertes pendant la jouissance, aux indemnités d’occupation.
En revanche, la caution ne saurait être tenue à des obligations dont le locataire n’a pas à répondre (exemples : réparations non locatives, dégradations dues à un cas de force majeur…) [art. 2290, C. civ.]. Toute clause qui irait dans ce sens ne pourrait être valable.
S’il existe plusieurs cautions pour la même obligation ?Les cautions solidaires : dans ce cas, le bailleur créancier pourra agir pour la totalité des sommes dues par le locataire, contre n’importe laquelle des cautions solidaires. À charge pour cette dernière de demander le remboursement auprès des autres cautions et/ou du locataire.
Les cautions simples : s’il n’y a pas de clause d’indivisibilité dans le contrat de cautionnement, alors la caution ne sera tenue que du montant de la dette divisé par le nombre de cautions. Cependant, si les autres cautions sont insolvables, dans ce cas, la caution simple devra payer la totalité de la dette, quand bien même elle bénéficiait de la division de la dette (art. 2302 et 2303, C. civ.).
Exemple : il y a deux cautions pour un même locataire (ou colocataires), le locataire (ou colocataires) doit 1 000 €. Le bailleur ne pourra demander à une des cautions que 500 €.
S’il y a vente du bien loué, la caution est-elle tenue, vis-à-vis du nouveau bailleur, de garantir les impayés du locataire ?Il y a une transmission de plein droit de la caution au nouveau propriétaire (Cass. ass. plen., 6 décembre 2004), c’est-à-dire que la caution est engagée vis-à-vis du nouveau bailleur automatiquement, sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire.
Logement locatif en Sarthe
Logement locatif en Sarthe, les pratiques des agences immobilières ne sont pas sans reproche
Les locataires du secteur privé ont le taux d’effort le plus important pour se loger (23% contre 20% pour les accédants à la propriété et 18% pour le logement social).
Dans le cadre d’une campagne nationale, L’UFC-Que Choisir de la Sarthe, a mené, du 14 mars au 2 avril 2011, une enquête auprès de plusieurs agences immobilières du département afin de contrôler le respect de leurs obligations légales, et apprécier les coûts des transactions pour les candidats à la location. Les résultats sont particulièrement instructifs.
Des bons points pour les agences enquêtées dans la Sarthe…
Cette enquête souligne que le respect de l’obligation légale en matière d’affichage est respecté par la majorité des agences immobilières enquêtées, que l’absence de garant ne pose majoritairement pas de problème pour la location d’un logement.
…mais pas dans tous les domaines
En revanche elles ne jouent pas le jeu de cet accès en pratiquant des tarifs prohibitifs au vu du service délivré au locataire et certaines d’entre elles demandent des documents non autorisés par la loi .
Bien que l’essentiel des services proposés par l’agence soient principalement au profit du bailleur, les honoraires acquittés par les locataires sont indument gonflés : 0,9 mois de loyer, en moyenne, hors charge !
D’après une interprétation stricte de la loi du 6 juillet 1989 par les tribunaux, notamment la Cour d’appel de Grenoble dans un arrêt de 2004, le locataire ne doit à l’agence que 50 % des frais de rédaction d’actes, l ‘autre moitié étant à la charge du bailleur.
Sur les 218 litiges traités en 2010, par notre association locale dans le domaine du logement, 25 % concernent la location.
Le logement locatif pose principalement problème aux locataires en raison des conditions d’élaboration des états des lieux, à l’entrée et à la sortie, et bien évidemment des conditions de restitution du dépôt de garantie.
Ce que demande l’UFC-Que Choisir
Au vu de ce constat, il semble opportun que des mesures législatives et règlementaires simplifient l’accès au logement ainsi que les conditions de sortie des locataires, notamment via :
- une limitation des honoraires des agences immobilières pour les locataires à la seule rédaction du bail ;
- une meilleure information sur les états des lieux d’entrée et de sortie.
Jean-Jacques HURON, responsable de l’enquête
Location vide ou meublée
Louer un logement vide ou ou un logement meublé : les références en matière de règlementation
Location d’ un logement vide : la loi du 6 juillet 1989
Cette loi réglemente les contrats de location portant sur un :
- logement vide (donc non meublé) ;
- à titre d’habitation principale* pour le locataire ;
- et dont le bailleur est une personne, morale ou physique, privée (pas un organisme social HLM).
Cette réglementation ne concerne pas non plus les logements-foyers ni les logements de fonction.
Le bail est d’une durée de trois ans minimum et se reconduit pour la même durée, sauf à ce que le bailleur soit une personne morale (une SCI non familiale par exemple), et dans ce cas, le bail doit être d’une durée minimum de six ans (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989).
location d’un logement meublé :
Pour qu’une location soit considérée comme meublée au sens du code de la construction et de l’habitation (CCH), il ne suffit pas que le bail l’indique.
– Il faut que tous les éléments mobiliers (du lit aux ustensiles de cuisine) soient présents au moment de l’entrée dans les lieux, sans quoi le juge pourra requalifier le bail en bail vide, et ainsi le soumettre à la loi du 6 juillet 1989.
– Il faut que le logement constitue la résidence principale du locataire*.
Le contrat de location est obligatoirement d’une durée de un an, à tacite reconduction.
Attention : si le locataire est un étudiant, le bailleur peut proposer un contrat de location de neuf mois. Dans ce cas, le bail est à durée déterminée, il se terminera à la fin des neuf mois, donc sans tacite reconduction et sans besoin de délivrer un congé au bailleur pour y mettre fin.
*Comment se détermine le caractère principal d’une habitation ?
Il n’y a pas de définition légale de l’habitation principale dans les textes propres à la location. Il faut donc en rester à la définition générale : « logement occupé de façon habituelle et à titre principal », selon l’Insee.
Plus précisément, c’est un « logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s’il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents » (Rép. min. no 44220 JOAN Q, 30 novembre 2004).
Les juges retiennent souvent, pour déterminer la notion de résidence principale, le lieu de domiciliation électorale, le lieu de scolarisation, le lieu de paiement de l’impôt…
Et si le contrat de location indique que ce n’est pas l’habitation principale du locataire ?
Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la réglementation protectrice des occupants s’applique même si une clause essaie d’y faire obstacle (Civ. 3e, 4 février 2009, no 07-20.980)
En revanche, dans ce cas, ce sera au locataire de prouver qu’il y habite de manière effective et permanente (là où il étudie et où il dort la plupart du temps) pour bénéficier de la protection des articles L.632-1 et suivants du CCH.