Les litiges traités par notre association le montrent :  la  législation et les précautions à prendre en matière de location sont souvent assez peu connues des consommateurs. Nous souhaitons donc vous informer au mieux sur vos droits et vos devoirs en tant que locataire ou futur locataire notamment sur certains points fréquemment sources de conflits tels que l’état des lieux, les travaux et réparations et le dépôt de garantie.

La réalisation de l’état des lieux d’entrée 

Un état des lieux est effectué à votre entrée et à votre sortie du  logement. Il permet de décrire l’état actuel du logement au moment de votre entrée. Si vous louez par l’intermédiaire d’une agence, cet état des lieux peut être réalisé par cette dernière, qui sera en droit de vous le facturer 3 euros le M2 au maximum.

Mais elle n’est pas la seule à pouvoir être mandatée pour réaliser ce type de prestation. Ce peut être une agence mais aussi un autre tiers, comme un huissier de justice. L’huissier présente l’avantage d’être totalement indépendant de l’une des parties, il peut aussi être plus économique en fonction de la taille du logement.

Prenons l’exemple d’un 60 m2, si l’huissier facture sa prestation 250 € à diviser entre les parties, cela revient 125 euros chacun. L’agence facturerait, elle, 180 euros chacun si le prix de la prestation atteint le plafond de 3 euros par M2. Il est donc plus intéressant pour le bailleur et le locataire de faire appel à ce tiers.

Bon à savoir : L’état des lieux d’entrée peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.

Les points de vigilance lors de l’état des lieux

Tout d’abord, il est conseillé de faire l’état des lieux lorsque le logement est vide avec électricité et gaz branchés afin d’en vérifier le bon fonctionnement et de procéder méthodiquement pièce par pièce. On recense tous les équipements et on les fait tous fonctionner (chauffe-eau, serrures, arrivée de l’antenne TV…). Pour finir, n’oubliez pas de visiter la cave, le parking et d’essayer la boite aux lettres !

Certains points sensibles sont à vérifier et il vous faut noter tous les détails même s’ils paraissent insignifiants comme des traces, trous, éclats ou tout autre signe d’usure ou défaut concernant les revêtements muraux, les sols et plafonds, les placards, les serrureries et les sanitaires.

Si des éléments sont indiqués en état d’usage ou à réparer, il est nécessaire de préciser qui prend en charge la remise en état et dans quel délais. Le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre sur des travaux à réaliser par le locataire en échange d’une franchise, c’est-à-dire une réduction sur les loyers à venir. Cet accord doit figurer sur le bail avec la durée et la modalité d’imputation de ces frais sur le loyer.

Réaliser des travaux

Vous avez tout à fait le droit d’effectuer des travaux d’aménagement dans votre logement. Mais attention, vous ne devez pas transformer le logement, ni les équipements sans l’accord écrit du propriétaire.

Dans le cas contraire, lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut exiger la remise en état initial du logement ou bien ne pas indemniser le locataire pour les travaux effectués.

Les réparations : qui dois s’en charger ?

Le locataire doit se charger de l’entretien courant du logement et des équipements ainsi que des menues réparations. Cela comprend notamment le remplacement des ampoules, le ramonage des conduits de fumée mais aussi l’entretien courant du jardin et le dégorgement des canalisations.

Le propriétaire, lui, doit prendre à sa charge tous les travaux importants ainsi que l’entretien des locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et le vieillissement du logement lié au temps.

Il est important d’apporter le soin le plus complet à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée va permettre de constater si les défauts sont des dégradations commises ou non par le locataire.

Préparer la sortie des lieux

Quelques précautions sont à prendre lors de l’état des lieux de sortie afin d’éviter toute controverse :

• Vous devez vous munir de tous les documents utiles (contrat de location, état des lieux d’entrée mais aussi les factures d’opérations d’entretien et de réparations réalisées).
• Il faut aussi avertir vos fournisseurs de services de la date (gaz, électricité, Internet…) de votre départ et penser à relever et communiquer à ces fournisseurs les chiffres figurant sur les compteurs.
• Il vous faudra également remettre toutes les clés au bailleur et faire indiquer leur nombre et leur finalité sur l’état des lieux.
• Enfin, il est très important de conserver précieusement le double de l’état des lieux de sortie car il vaut pour double preuve : à l’égard du fisc, pour prouver que vous avez bien quitté le logement à cette date et pour votre responsabilité civile locative, en cas de sinistres dans les jours ou semaines à venir.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie devra vous être restitué dans un délai de deux mois après la remise des clés (délai qui se trouve réduit à un mois en cas de conformité de l’état des lieux d’entrée à celui de sortie). En cas de retard, la somme sera majorée de 10% du loyer pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le propriétaire peut opérer des retenues sur le dépôt de garantie : le remboursement peut être diminué des sommes dues notamment des charges impayées ou bien des frais prévus pour la remise en état suite aux dégradations liées à un usage anormal du logement.

De plus, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoires et peut si cela est justifié conserver une provision de 20% maximum jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Attention, toutes ces déductions doivent être justifiées par le propriétaire !

Séverine d’Oliveira, stagiaire, UFC-Que Choisir de la Sarthe