Résiliation du bail dans le cas de la location d’un logement vide

Le principal cas de fin du bail a lieu dans le cadre d’un congé par l’une ou l’autre des parties [dans ce cas, il y a un préavis à respecter]. Dans tous les cas où le bail est résilié, il emporte une obligation pour le locataire de restituer les lieux, et pour le bailleur de rendre le dépôt de garantie.

A – Le congé
Pour que le bail prenne fin, il faut qu’il y ait eu un congé délivré par le locataire ou le bailleur (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).

1) Le congé donné par le bailleur

Il ne peut donner congé que six mois avant la fin d’une période triennale (ou de six ans si le bailleur est une personne morale hors SCI familiale), et ce seulement dans trois cas.
Attention : le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et qui a un revenu annuel inférieur à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sauf à ce que lui-même (le bailleur) soit âgé de plus de 60 ans ou que ses ressources soient inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC (le montant du SMIC horaire brut est fixé, depuis le 1er janvier 2011, à 9 €, soit 1 365 € bruts mensuels, sur la base de la durée légale de 35 heures hebdomadaires).

– En cas de reprise (c’est-à-dire le récupérer) pour lui-même ou un membre de sa famille (descendants et ascendants) ou son conjoint (marié, pacsé ou concubin notoire depuis au moins un an à compter du congé). La liste des personnes citées est limitative : il ne pourra pas donner congé si c’est pour le prêter ou le louer à une personne autre que celles citées. Le bailleur doit indiquer dans son congé la personne qui bénéficie de la reprise (nom et adresse). Le bénéficiaire de la reprise doit faire du logement sa résidence principale, et doit donc l’occuper effectivement.

– En cas de vente du logement : le bailleur peut demander au locataire de partir parce qu’il décide de vendre le logement loué, mais dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur la vente, c’est-à-dire que le bailleur devra le vendre exclusivement au locataire dès lors qu’il accepte les conditions de la vente fixées par le bailleur. Ce droit de préemption dure pendant les deux premiers mois de la réception du congé par le locataire.

– En cas d’inexécution par le locataire de ses obligations : défaut d’assurance, loyer payé irrégulièrement, trouble anormal de voisinage causé par le locataire, sous-location sans autorisation…
Attention : le bailleur peut procéder à une résiliation judiciaire du bail avant la fin du bail en cours, mais dans des conditions très strictes.

2) Le congé donné par le locataire

Il peut donner congé à tout moment (pas besoin d’attendre la fin du bail en cours), mais sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, il peut bénéficier d’un délai de préavis de un mois dans certains cas limités par la loi. Le congé doit obligatoirement être donné par LRAR, la réception faisant courir le délai de préavis.

Et si le bailleur ne réceptionne pas la lettre, est-ce que le délai court quand même ?
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 visant expressément la réception de la lettre et non sa remise effective au destinataire, la date de première présentation, date de la première tentative de remise de la lettre recommandée, équivaut à sa réception, sauf à vider la loi de son sens en laissant au seul bailleur la maîtrise de la validité de la délivrance (cour d’appel de Versailles, 29 juin 2001). La date de réception de la lettre recommandée doit donc s’entendre du jour de la première présentation (cour d’appel de Paris, 13 mai 1993).
– En cas de perte d’emploi : si le locataire est licencié, il pourra bénéficier d’un préavis réduit à un mois.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois si son CDD arrive à échéance ?
Oui (Cass. civ. 3e, 8 juillet 2009, no 08-14903). En effet, le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi au sens de la loi et donc permet au locataire de donner congé avec un préavis de un mois.

Est-ce que le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis abrégé en cas d’obtention d’un stage (dans le cadre d’études universitaires) ?
Non, l’obtention d’un stage n’est pas un nouvel emploi au sens de la loi, le locataire ne bénéficie donc pas d’un préavis abrégé à un mois (cour d’appel de Bordeaux 1re ch., 30 mars 2000, no 98-06791).

Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail ?
Oui (Rép. min. no 40307 : JOAN Q, 16 mars 2010), le locataire peut bénéficier d’un préavis abrégé en cas de rupture conventionnelle (accord entre l’employeur et le salarié pour rompre le contrat de travail) car c’est une perte d’emploi au sens de la loi.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé en cas de démission ?
Non (cour d’appel de Paris, 30 octobre 1997), la démission n’est pas assimilée à une perte d’emploi au sens de la loi, et ne peut donc ouvrir droit au délai de préavis abrégé.
– En cas de mutation : si le locataire est muté (changement de lieu de travail), il pourra bénéficier d’un délai de préavis abrégé.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé dès lors que la mutation n’est que temporaire ?
Oui (cour d’appel de Paris, 22 mars 2001) : même si elle n’est pas définitive, la mutation justifie un mois de préavis.

Et si la mutation est demandée par le salarié locataire ?
Oui (Civ. 3e, 20 janvier 2010, no 09-10287), le locataire qui a voulu sa mutation peut quand même bénéficier d’un délai de un mois pour son préavis.

… et si la nouvelle affectation se situe dans la même ville que là où le locataire habite ?
Oui (Civ. 3e, 22 octobre 2010, no 02-15627), le locataire peut quand même bénéficier d’un délai de préavis abrégé, même si la mutation n’implique pas le changement de ville.
Attention : on ne peut considérer que la perte d’emploi ou la mutation concerne une activité libérale (Civ. 3e, 16 mars 1994) ou commerciale (cour d’appel d’Agen, 22 mars 2000) !
– En cas de nouvel emploi suite à une perte d’emploi : ici, c’est le cas où le locataire a perdu son emploi et en a retrouvé un, tout ça pendant la durée du bail. Ce cas est moins usité du fait que la perte d’emploi est déjà un motif de préavis abrégé.
– Si le locataire perçoit le RMI ou le RSA : dès lors que le locataire est bénéficiaire de l’une de ces aides, il peut donner congé avec un préavis de un mois.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vient d’être modifié par la loi Warsmann (loi no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 12), relative à la simplification et à l’amélioration de la qualité du droit, et qui étend aux bénéficiaires du revenu de solidarité active le préavis de congé au bailleur limité à un mois, au lieu de trois mois.
– Si le locataire est âgé de plus de 60 ans et si son état de santé le justifie : pour bénéficier de ce délai de préavis abrégé, il faut que le locataire prouve non seulement que son état de santé est dégradé, mais également que le logement n’est pas adapté à cet état de santé (exemple : certificat médical qui atteste que le locataire a besoin d’un climat chaud alors que son logement est dans le Nord).

B – La restitution des lieux

Elle se traduit par l’état des lieux de sortie entre le bailleur et le locataire et la restitution des clés par le locataire au bailleur. L’état des lieux de sortie doit être fait à la restitution des clés, qui est l’événement mettant fin à la responsabilité du locataire (il ne sera plus tenu des dégradations, des pertes et des réparations locatives).

1) La remise des clés

Si le locataire ne rend pas les clés à la fin du préavis, il sera susceptible de devoir une indemnité d’occupation au bailleur ; de plus, il continuera à être tenu responsable des dégradations et des pertes qui surviendraient pendant qu’il détient les clés.

Est-ce que le locataire doit des indemnités pour avoir conservé un double des clés ?
Oui. Ce sont tous les jeux de clés que détient le locataire qui doivent être restitués au bailleur, sans quoi le locataire risque de devoir des indemnités au bailleur pour maintien dans les lieux, et cela même si le locataire n’occupe plus effectivement les lieux (Cass. civ. 3e, 17 juillet 1997).

Est-ce que le locataire peut remettre les clés au gardien de l’immeuble où se situe le logement ?
Oui (cour d’appel de Paris, 20 novembre 1997), mais ce n’est pas conseillé, car il y a un risque que les juges considèrent que le gardien n’avait pas mandat pour les recevoir.
La remise des clés se fait soit par la remise en mains propres, soit par le biais d’une LRAR.
L’état des lieux de sortie doit mentionner qu’il y a remise des clés ; si ce n’est pas le cas, le locataire doit exiger que cela soit mentionné, car c’est à lui qu’il incombe de prouver qu’il a bien remis les clés en mains propres au bailleur.

2) L’état des lieux de sortie

Il est fondamental, car il va déterminer les réparations imputables au locataire. En effet, c’est par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie que l’on sait ce qui a pu être dégradé ou perdu et quelles réparations locatives n’ont pas été faites.

Quelles sont les conséquences d’un défaut d’état des lieux de sortie ?
Le bailleur aura, dans ce cas, de grandes difficultés pour établir l’imputabilité des dégradations ou du mauvais entretien au locataire, ce dernier n’étant plus responsable de l’état du logement une fois que la remise des clés a eu lieu. Mais si le locataire a fait en sorte d’éviter l’établissement de cet acte (en partant sans prévenir le bailleur…), alors on pourrait lui opposer un état des lieux fait avec un huissier sans sa présence (pour les règles en matière d’état des lieux, se reporter au IIC).

C – La restitution du dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie a été prévu au contrat, il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charge (règle pour les contrats conclus à compter du 8 février 2008). Ceux conclus avant cette date, et qui prévoyaient un dépôt de garantie, ne devaient pas dépasser deux mois de loyer.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois qui suit la remise des clés (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Seulement les tribunaux admettent que le bailleur copropriétaire ne restitue au locataire sortant que 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde restant qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts (Rép. min. no 4514, JOAN Q, 18 novembre 2002).
Mais le bailleur a le droit de retenir sur ce dépôt les sommes afférentes aux dégradations, aux pertes, aux réparations locatives non faites, aux loyers ou charges non payés. Il faut que les retenues soient justifiées pour qu’elles puissent être imputées sur le dépôt de garantie, c’est-à-dire :
– que le bailleur puisse prouver qu’elles correspondent à des frais imputables aux locataires : comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui fait apparaître des dégradations anormales, des pertes, un défaut d’entretien ou des loyers/charges impayés ;
– que le bailleur puisse prouver que le montant correspondant à ces frais est justifié.
Attention : le dépôt de garantie ne produit d’intérêt qu’une fois le délai de deux mois suivant la restitution des clés est écoulé, pas avant.

Est-ce que le bailleur doit me fournir des factures pour justifier le montant ?
Non, le bailleur n’a pas l’obligation de fournir des factures pour justifier le montant, de simples devis suffisent (Civ. 3e, 25 janvier 2006 no 04-20726). Mais rien n’empêche le locataire de contester le devis en apportant d’autres devis contradictoires.

Est-ce que les justificatifs de retenue sur le dépôt doivent être fournis dans le délai de deux mois également ?
Non (Civ. 3e, 8 décembre 2009, no 08-20340), le délai de deux mois ne concerne que la restitution du dépôt de garantie, pas les justificatifs. Mais il faut qu’il le fasse dans un délai raisonnable à compter de la mise en demeure faite par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

S’il y a eu un changement de bailleur en cours de bail, est-ce que le nouveau bailleur est tenu de me restituer le dépôt de garantie versé à l’ancien bailleur ?
Oui, en vertu du dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : même si ce n’est pas lui qui a encaissé le dépôt de garantie au début, il devra le restituer, à charge pour lui de se retourner contre son vendeur pour être remboursé.