Le contrat de bail pour la location d’un logement vide : droits et obligation du propriétaire bailleur

Une fois le logement trouvé, le locataire doit signer un contrat qui énumère les droits et obligations du propriétaire bailleur. À ce titre, le propriétaire bailleur est tenu de vous fournir un certain nombre d’informations avant tout engagement.

A savoir : Il y a certaines choses que le bailleur ne peut pas exiger du locataire. Notamment son dossier médical, un extrait du casier judiciaire, un chèque de réservation, une autorisation de prélèvement automatique, un relevé de compte bancaire, une copie des informations figurant sur le FICP (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour en voir la liste)…

A – Le contrat de bail :les informations obliga toires

Le diagnostic technique : le propriétaire bailleur doit vous fournir un dossier de diagnostic technique, qui comprend un diagnostic de performance énergétique (évaluation de la consommation en énergie du logement) et un certificat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Dans les zones couvertes par un plan de prévention de risques technologiques, naturels ou de sismicité (se renseigner à la mairie du lieu où se situe le logement), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).

L’antenne de télévision : le bailleur est également tenu d’informer le locataire des moyens existants de recevoir la télévision (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). De plus, si la location est sise dans un immeuble collectif, le locataire pourra, à ses frais, demander au bailleur l’adaptation de l’antenne ou la pose d’une antenne (art. 1er de la loi no 66-457 du 2 juillet 1966). En revanche, de telles obligations n’existent pas en matière de location de maison individuelle, sauf à ce que le contrat le prévoie.
Attention : si le bailleur est responsable de la délivrance de ces informations, il n’en va pas de même lorsque l’information est bien délivrée mais que les renseignements qu’elle contient sont erronés (sauf mauvaise foi avérée de la part du bailleur).

Le loyer et les charges : le montant du loyer doit être indiqué sur le contrat. Mais en ce qui concerne les charges, l’obligation de vous informer sur leur montant est un peu plus floue.
? Si pas de provision sur charges : dans ce cas, le bailleur n’a pas d’obligation particulière de vous renseigner sur leur montant au moment de la conclusion du contrat, sauf à ce que le logement se situe dans une copropriété, et dans ce cas le locataire doit être informé de la quote-part du lot loué dans chacune des catégories de charges. Mais cela n’indique pas clairement le montant. Même s’il n’est pas fait référence aux charges dans le contrat, le locataire est tenu de les assumer.
? Si on vous demande des provisions sur charges : leur montant doit être clairement indiqué dans le contrat. De plus, on doit vous fournir des justificatifs permettant de déterminer cette provision (budget prévisionnel si le logement est dans une copropriété ou précédentes régularisations s’il a été loué avant).
À noter : la sous-évaluation litigieuse de la provision mensuelle sur charges, si elle ne vicie pas le consentement des locataires à la convention locative, a toutefois causé un préjudice à ces derniers qui ont mésestimé le montant des charges qu’ils allaient devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi le préjudice, dont le bailleur doit répondre (cour d’appel de Paris 6e ch. sect. C du 29 octobre 2003, no 2002-20651, cour d’appel de Paris du 26 juin 2008, AJDI 2008.858).

Est-ce que le bailleur doit m’informer sur la superficie réelle de mon logement ?
Depuis le 27 mars 2009 (art. 3 L. 6/7/89), le contrat de bail doit indiquer, outre la désignation, la consistance et la destination des lieux loués, la surface habitable*. En cas d’information erronée, le locataire est en droit de demander au bailleur une indemnité.
* « Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

B – Les clauses abusives

Le locataire informé sur l’objet du contrat peut signer en connaissance de cause. Seulement, il existe des clauses dans ce contrat qui ne peuvent pas être insérées, car elles sont considérées par la loi comme abusives (l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de ces clauses). Il ne peut notamment exiger un prélèvement automatique, ou de laisser visiter les lieux plus de deux heures par jour…

C – Le dépôt de garantie

On ne peut pas demander au locataire, en plus du dépôt de garantie :
– la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) ;
– la souscription d’une garantie autonome, qui est l’engagement d’une tierce personne au contrat de location de payer une somme déterminée au bailleur, afin de garantir ce dernier contre tout éventuel manquement du locataire (art. 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989).

D – L’état des lieux d’entrée

C’est un acte important lors de la conclusion du bail, pour lequel le locataire doit être extrêmement vigilant. Il est obligatoire et contradictoire (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bailleur peut-il l’établir unilatéralement ?
Non, l’état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, les deux devant signer le document. Si ce n’est pas le cas, alors le bailleur ne pourra pas s’en servir de preuve, et il ne pourra pas bénéficier de la présomption de bon état du logement de l’art. 1731 C. Civ. s’il n’a pas convié le locataire à cet état des lieux.

L’état des lieux est effectué par un agent immobilier qui veut me facturer sa réalisation. En a-t-il le droit ?
Si l’état des lieux est fait par une agence, aucun frais ne peut être demandé au locataire, même s’il est invité à son établissement. En effet, l’établissement d’un état des lieux (différent du constat d’huissier) doit être gratuit.

Est-ce que le bailleur qui fait établir à sa convenance l’état des lieux par un huissier peut m’en faire supporter la moitié du coût que représente cette prestation ?
Le bailleur doit vous proposer un état des lieux contradictoire et amiable (c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire uniquement). Il ne pourra pas exiger du locataire de participer par moitié aux frais du constat de l’état des lieux s’il passe directement par un huissier pour convenance personnelle, par exemple (cour d’appel de Caen, 17 septembre 1998, Jurisdata no 1998-048250 ; cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e ch., 11 janvier 2000, Jurisdata no 2000-107156).

Dans quel cas le locataire est-il tenu de participer aux frais d’huissier pour le constat d’état des lieux ?
Si l’état des lieux contradictoire n’est pas possible (locataire indisponible ou divergences sur son contenu) ou que le locataire et le bailleur sont d’accord pour prendre un huissier, il faut que celui qui le diligente prévienne l’autre partie au moins sept jours avant sa venue, sans quoi on ne peut pas demander à la partie qui n’a pas été convoquée au constat la moitié des frais (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Est-ce que le bailleur peut exiger que je vienne faire l’état des lieux à une date qu’il fixe unilatéralement ?
L’état des lieux doit être fait lorsque la remise des clés a lieu, pas avant ni après (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle s’impose aux parties, le bailleur ne pouvant imposer une autre date.

E – La délivrance d’un logement décent et en bon état

Le bailleur doit fournir au locataire, au moment de la conclusion du contrat, un logement non seulement décent (voir la liste des critères du logement décent du décret du 30 janvier 2002), mais également en bon état d’usage et de réparation (les deux notions sont distinctes) [art. 6 de la loi du 6 juillet 1989].
Si le logement est indécent ou en mauvais état d’usage et de réparation, et que le locataire ne trouve pas d’accord avec le bailleur pour obtenir une remise en état, il pourra saisir la Commission départementale de conciliation sur le logement. Le locataire doit attendre un délai de deux mois à compter de la mise en demeure du bailleur pour pouvoir la saisir (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention : il est interdit de louer un logement situé dans des combles, des caves ou des sous-sols, quand bien même il répondrait aux normes de décence définies par le décret (art. L.1331-22 du code santé publique et CE, 4 mars 2011, no 336243).
Si le locataire perçoit l’APL, l’ALS ou l’ALF (aides au logement), il doit informer sa CAF s’il n’arrive pas à trouver d’accord avec le bailleur sur la mise en conformité, sans quoi il risque la suspension des aides (art. L.831-3 du code de la sécurité sociale pour l’ALS, art. L.542-2 pour l’ALF et art. L.351- 1 et suivants pour l’APL).

Lors de la prise de possession, je me suis rendu compte que le chauffage n’était pas aux normes, est-ce que je peux demander à mon bailleur de prendre en charge la réfection de ce chauffage ?
Dans ce cas, si le chauffage ne présente aucune dangerosité et qu’il fonctionne, alors on ne peut pas exiger du bailleur qu’il le mette aux normes. En revanche, s’il est défectueux, le bailleur doit le réparer ou le remplacer (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989), de même si l’installation présente une dangerosité (art. 3 du décret du 30 janvier 2002). Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette installation devraient être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation (cour d’appel de Paris, 3e ch., 14 octobre 2010, Jurisdata no 2010-021057).

La prise de possession, effectuée en été, n’a pas permis de déceler les problèmes de fonctionnement du chauffage. L’état des lieux ne disant rien là-dessus, est-ce que je peux demander à mon bailleur la réparation de l’installation ?
Si la panne peut être réparée par le remplacement d’une petite pièce (voir l’annexe du décret du 26 août 1987, no 87-712) alors le locataire sera tenu d’effectuer ce remplacement à ses frais, sauf à ce qu’il prouve que la pièce était déjà défectueuse au moment de l’entrée dans les lieux. En effet, la Cour de cassation a clairement indiqué qu’un état des lieux ne fait foi que jusqu’à preuve du contraire (Cass. 3e civ., 23 mai 2002, no 00-13144), donc l’état des lieux peut être contesté même s’il a été fait contradictoirement.
En revanche, si c’est une grosse panne, alors c’est au bailleur de prendre en charge les travaux nécessaires, même si l’état des lieux mentionne qu’il est bon état.