Louer un logement vide ou ou un logement meublé : les références en matière de règlementation

Location d’ un logement vide : la loi du 6 juillet 1989

Cette loi réglemente les contrats de location portant sur un :

• logement vide (donc non meublé) ;
• à titre d’habitation principale* pour le locataire ;
• et dont le bailleur est une personne, morale ou physique, privée (pas un organisme social HLM).

Cette réglementation ne concerne pas non plus les logements-foyers ni les logements de fonction.
Le bail est d’une durée de trois ans minimum et se reconduit pour la même durée, sauf à ce que le bailleur soit une personne morale (une SCI non familiale par exemple), et dans ce cas, le bail doit être d’une durée minimum de six ans (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989).

location d’un logement meublé :

Pour qu’une location soit considérée comme meublée au sens du code de la construction et de l’habitation (CCH), il ne suffit pas que le bail l’indique.
– Il faut que tous les éléments mobiliers (du lit aux ustensiles de cuisine) soient présents au moment de l’entrée dans les lieux, sans quoi le juge pourra requalifier le bail en bail vide, et ainsi le soumettre à la loi du 6 juillet 1989.
– Il faut que le logement constitue la résidence principale du locataire*.

Le contrat de location est obligatoirement d’une durée de un an, à tacite reconduction.
Attention : si le locataire est un étudiant, le bailleur peut proposer un contrat de location de neuf mois. Dans ce cas, le bail est à durée déterminée, il se terminera à la fin des neuf mois, donc sans tacite reconduction et sans besoin de délivrer un congé au bailleur pour y mettre fin.

*Comment se détermine le caractère principal d’une habitation ?

Il n’y a pas de définition légale de l’habitation principale dans les textes propres à la location. Il faut donc en rester à la définition générale : « logement occupé de façon habituelle et à titre principal », selon l’Insee.
Plus précisément, c’est un « logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s’il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents » (Rép. min. no 44220 JOAN Q, 30 novembre 2004).
Les juges retiennent souvent, pour déterminer la notion de résidence principale, le lieu de domiciliation électorale, le lieu de scolarisation, le lieu de paiement de l’impôt…

Et si le contrat de location indique que ce n’est pas l’habitation principale du locataire ?
Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la réglementation protectrice des occupants s’applique même si une clause essaie d’y faire obstacle (Civ. 3e, 4 février 2009, no 07-20.980)
En revanche, dans ce cas, ce sera au locataire de prouver qu’il y habite de manière effective et permanente (là où il étudie et où il dort la plupart du temps) pour bénéficier de la protection des articles L.632-1 et suivants du CCH.