Consultation nationale

Les consommateurs des pays de la Loire expriment leurs inquiétudes.

En cette année préélectorale, votre association UFC-Que Choisir de la Sarthe et les autres associations UFC Que Choisir des pays de la Loire ont voulu prendre le pouls des consommateurs de la région en organisant durant quatre mois une grande consultation sur leurs préoccupations et leurs attentes. Et l’appel a été très largement entendu puisque 2382 personnes, dont certains d’entre vous, ont répondu à cette consultation pour souligner les symptômes et les maux dont souffrent les consommateurs de notre région :

– Des droits largement bafoués !
L’étude des 2382 réponses met en évidence le très fort sentiment chez les consommateurs d’une grande insécurité juridique. Ainsi, 78% des personnes consultées estiment que leurs droits ne sont pas respectés contre 20% seulement qui pensent le contraire… Ces tristes résultats se trouvent confortés par la très inquiétante proportion de consommateurs (66%) ayant subi au cours des 12 derniers moins, un litige avec un professionnel et ce, quel que soit le secteur ; un quart des enquêtés en ayant même eu plusieurs ! Face à cette impressionnante preuve de litiges massifs dans le domaine de la consommation, la question est de savoir quels sont les secteurs les plus problématiques.

– Le podium des préoccupations : Santé, banque-assurances, énergie
Interrogés sur les secteurs dans lesquels ils ont le plus besoin d’être défendus, les habitants des pays de la Loire ont établi le désolant palmarès suivant : santé (60%), banques-assurances (59%), énergies (53%). Si l’actualité sanitaire (scandale du Médiator) explique sans doute que la santé se soit retrouvée championne des préoccupations consuméristes, force est de constater que le domaine bancaire, lui, est un habitué de ce regrettable podium ! L’alimentation et les TIC suivent ensuite de près avec respectivement 52% et 49% des réponses obtenues. Ce classement fait consensus quel que soit l’âge ou la zone de résidence…

– Tarifs exorbitants et informations aux abonnés absents !
Lorsque l’on étudie, tous secteurs confondus, le top 5 des préoccupations des consommateurs, on constate que les niveaux des prix trustent 3 des premières places (tarifs de l’énergie : 87% ; coûts des soins et médicaments : 72%, tarifs bancaires : 72%) tandis que le déficit d’information termine le quinté (clarté des services bancaires : 72% ; information sur les couvertures assurance : 68%).

– Des consommateurs des pays de la Loire sans recours !
L’autre grand enseignement de cette grande consultation régionale tient à l’impossibilité pour les consommateurs de faire valoir leurs droits. En effet, la principale préoccupation des consommateurs dans leurs relations avec les professionnels tient aux recours en cas de problème (56%) – ce qui implique autant la résolution du problème que la difficulté à identifier les voies de recours possible. Cette préoccupation ne trouve à ce jour aucune réponse satisfaisante puisque sur les 34% de consommateurs ayant envisagé une action en justice suite à un litige, 82% d’entre eux ont fini par renoncer faute de temps et de moyens. Ce sentiment confirme le constat récurrent de la part de l’UFC-Que Choisir de l’absence de voie de recours simple et efficace !

– L’appel unanime en faveur de l’action de groupe !
Face à cette impossibilité de faire valoir leurs droits, les consommateurs lancent un appel unanime à la mise en place d’une procédure d’action de groupe comme l’ont déjà instaurée certains de nos voisins européens. 96% des répondants se sont ainsi prononcés en faveur d’une telle réforme. Plus spectaculaire encore, les trois-quarts l’ont jugé très importante. Alors que le MEDEF, seul opposant à l’action de groupe, allègue de l’absence de demande citoyenne, voilà donc un chiffre qui balaie d’un revers de main cette objection artificieuse !

Alors que 92% des personnes interrogées affirment que la consommation devra constituer un thème important (dont 45% de très important) des prochaines élections, votre association UFC Que Choisir de la Sarthe, ainsi que les autres associations Que Choisir des Pays de la Loire, interpelle dès maintenant les parlementaires sur ces résultats pour leur demander ce qu’ils entendent faire pour remédier à ces dysfonctionnements. Elle travaille également, avec la Fédération, à l’élaboration d’un pacte consumériste qu’elle soumettra aux candidats aux prochaines élections, présidentielles et législatives.

La recherche d’un logement à la loc

Rechercher un logement à la location en passant par un marchand de listes ou par une agence immobilière : des réponses aux questions que l’on peut se poser.

1 : PASSER PAR UN MARCHAND DE LISTES

Afin de faciliter sa recherche, le locataire peut passer par un marchand de listes pour qu’il lui fournisse une liste de biens disponibles sur le marché correspondant à ses souhaits.

Est-ce qu’un marchand de liste peut demander de l’argent avant de fournir effectivement cette liste ?

Il est strictement interdit pour les marchands de liste d’exiger le paiement avant la fourniture de la liste (art. 6.II de la loi du 2 janvier 1970, no 70-9). Seulement, dans la pratique, les professionnels continuent souvent d’exiger un tel paiement, certainement parce qu’il est difficile de prouver de tels agissements. Il faut dans ce cas éviter de s’engager, et signaler ce comportement illicite à la DGCCRF (DDPP).

? Coordonnées DGCCRF : http://www.minefe.gouv.fr/directions_services/dgccrf/contact_ddpp.htm

La liste des logements fournie par l’agence ne correspond pas ou ne correspond que partiellement aux caractéristiques convenues, ou les renseignements qui y figurent sont erronés.

En vertu d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 octobre 2007, le marchand de listes a une « obligation d’accomplir parfaitement sa prestation consistant à fournir exclusivement une liste de biens disponibles correspondant à celui recherché par le cocontractant ». Il engage donc sa responsabilité dès lors qu’il présente une liste qui ne correspond pas aux critères du client (superficie, secteur…) et, a fortiori, si les renseignements sont erronés. Dans ce cas, il faut mettre en demeure l’agence de fournir une liste conforme aux stipulations contractuelles.

La liste contient des biens indisponibles (déjà loués, défaut d’accord du propriétaire…)

En vertu de l’arrêt susvisé de la Cour de cassation, le marchand de listes a une « obligation d’accomplir parfaitement sa prestation consistant à fournir exclusivement une liste de biens disponibles correspondant à celui recherché par le cocontractant ». Le vendeur de listes est donc responsable en fournissant une liste de logements indisponibles, dès lors qu’ils le sont avant la délivrance de la liste. Dans ce cas, il faut mettre en demeure l’agence de fournir une liste conforme aux stipulations contractuelles.

Attention : le locataire ne peut refuser de payer tout ou partie du prix qu’en cas d’inexécution substantielle (un nombre important de propositions ne correspondent pas, sont indisponibles ou erronées) des obligations du marchand de listes.

La liste fournie ne contient que des logements proposés gratuitement sur des sites Internet.

Des clients se plaignent régulièrement que les annonces proposées ne soit qu’une reprise d’annonces disponibles gratuitement sur Internet. Ce seul fait ne caractérise pas une faute du marchand de listes, pour autant que les logements soient disponibles ou qu’il ne garantisse pas une exclusivité sur les biens proposés au locataire.

2 – MANDATER UNE AGENCE IMMOBILIERE

Pour trouver un locataire, les bailleurs mandatent souvent une agence immobilière avec un coût souvent important pour le locataire (un mois de loyer hors charge environ).

Quels sont les honoraires qui doivent être réglés par le locataire ?

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les frais des intermédiaires qui rédigent un acte de location sont à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.
Mais, des divergences existent quand aux frais visés par la règle du partage : s’agit-il uniquement des frais de rédaction, ou cela recouvre-t-il tous les frais qui ont concouru en amont à la rédaction de cet acte (honoraires de négociation, de recherche..) ?
La cour d’appel de Grenoble du 19 octobre 2004 a considéré qu’« est abusive la clause qui prévoit le partage par moitié des honoraires de négociation entre le bailleur et le preneur alors que l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit un tel partage que pour les frais afférents à l’établissement d’un acte de location ». Ainsi, on peut considérer que seuls les frais de rédaction peuvent être facturés par moitié au locataire.

Location vide ou meublée

Louer un logement vide ou ou un logement meublé : les références en matière de règlementation

Location d’ un logement vide : la loi du 6 juillet 1989

Cette loi réglemente les contrats de location portant sur un :

• logement vide (donc non meublé) ;
• à titre d’habitation principale* pour le locataire ;
• et dont le bailleur est une personne, morale ou physique, privée (pas un organisme social HLM).

Cette réglementation ne concerne pas non plus les logements-foyers ni les logements de fonction.
Le bail est d’une durée de trois ans minimum et se reconduit pour la même durée, sauf à ce que le bailleur soit une personne morale (une SCI non familiale par exemple), et dans ce cas, le bail doit être d’une durée minimum de six ans (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989).

location d’un logement meublé :

Pour qu’une location soit considérée comme meublée au sens du code de la construction et de l’habitation (CCH), il ne suffit pas que le bail l’indique.
– Il faut que tous les éléments mobiliers (du lit aux ustensiles de cuisine) soient présents au moment de l’entrée dans les lieux, sans quoi le juge pourra requalifier le bail en bail vide, et ainsi le soumettre à la loi du 6 juillet 1989.
– Il faut que le logement constitue la résidence principale du locataire*.

Le contrat de location est obligatoirement d’une durée de un an, à tacite reconduction.
Attention : si le locataire est un étudiant, le bailleur peut proposer un contrat de location de neuf mois. Dans ce cas, le bail est à durée déterminée, il se terminera à la fin des neuf mois, donc sans tacite reconduction et sans besoin de délivrer un congé au bailleur pour y mettre fin.

*Comment se détermine le caractère principal d’une habitation ?

Il n’y a pas de définition légale de l’habitation principale dans les textes propres à la location. Il faut donc en rester à la définition générale : « logement occupé de façon habituelle et à titre principal », selon l’Insee.
Plus précisément, c’est un « logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s’il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents » (Rép. min. no 44220 JOAN Q, 30 novembre 2004).
Les juges retiennent souvent, pour déterminer la notion de résidence principale, le lieu de domiciliation électorale, le lieu de scolarisation, le lieu de paiement de l’impôt…

Et si le contrat de location indique que ce n’est pas l’habitation principale du locataire ?
Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la réglementation protectrice des occupants s’applique même si une clause essaie d’y faire obstacle (Civ. 3e, 4 février 2009, no 07-20.980)
En revanche, dans ce cas, ce sera au locataire de prouver qu’il y habite de manière effective et permanente (là où il étudie et où il dort la plupart du temps) pour bénéficier de la protection des articles L.632-1 et suivants du CCH.

Etre locataire d’un logement vide

Les obligations du bailleur et du locataire pendant la durée de la location d’un logement vide.

Tout au long de l’occupation des lieux, les parties ont des obligations : le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement (art. 6c de la loi du 6 juillet 1989), et doit assurer la jouissance paisible du logement au locataire. Le locataire doit payer le loyer et les charges ainsi que faire les réparations locatives.

A – Les charges et réparations locatives

1) Les charges
Le locataire doit participer aux charges récupérables. La liste de ces charges est fixée par le décret du 26 août 1987, no 87-713 (pour voir la liste). Aucune charge non listée dans l’annexe du décret ou ne correspondant pas à un service réellement rendu au locataire ne peut être exigée de lui (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989).

Est-ce que le bailleur (propriétaire) peut décider de prévoir dans le contrat un forfait de charges ?
Non. Il est interdit de prévoir un tel forfait, car il ne correspond pas aux exigences de la loi, qui imposent que les charges demandées correspondent à un réel service (Cass. 3e civ., 20 décembre 1995).

Est-ce que le bailleur peut prévoir une provision sur charges ?
Oui, dans la mesure où la loi prévoit cette possibilité, mais sous la condition qu’il y ait une régularisation de charges annuelle.

Est-ce qu’à défaut de régularisation de charges, le locataire peut suspendre le paiement des provisions ?
Ce n’est pas conseillé. Il est toujours lié par le contrat et doit s’exécuter, la provision étant prévue dans le contrat. En revanche, il peut sommer le bailleur d’effectuer cette régularisation (si la mise en demeure envisagée plus haut n’a pas abouti) soit par le biais du référé devant le tribunal d’instance, soit par le biais de la procédure en injonction de faire, toujours devant le tribunal d’instance. De plus, le locataire peut assigner le bailleur au fond (devant le tribunal d’instance, mais par le biais d’un huissier) pour demander une diminution de la provision (Civ. 3e, 18 juin 2002, no 01-01856).

Est-ce que le bailleur peut réclamer un arriéré de charges au titre de la régularisation alors qu’aucun justificatif n’a été fourni ?
Non. Toute demande d’arriéré de charges au titre d’une régularisation doit faire l’objet d’une justification, à défaut il ne pourra pas être exigé (Cass. civ. du 8 décembre 2010, no 09-71124). En effet, si le bailleur ne lui tient pas ces pièces à disposition (le bailleur n’a pas à les communiquer), le locataire est en droit de refuser le paiement du surplus de charges réclamé.
Attention : le locataire doit faire la demande de fournir des justificatifs dans un délai d’un mois qui suit l’envoi du décompte (la demande d’arriérés de charges), sans quoi il ne pourra plus se prévaloir du défaut de justificatifs pour refuser le paiement.

2) Les réparations locatives

Le locataire doit prendre en charge les réparations locatives et uniquement ce type de réparations (elles résultent de l’usage normal, à la différence des dégradations qui résultent de l’usage anormal des lieux).
Ces réparations sont listées par l’annexe du décret du 26 août 1987, no 87-712 (pour voir la liste). Si la réparation n’est pas dans la liste de ce décret il faudra, pour s’assurer qu’elle n’est pas à la charge du locataire, vérifier le montant du devis de réparation (plus il est important, moins c’est au locataire de payer), car il n’est tenu que des petites réparations (art. 1er du décret). Toutes les réparations autres que locatives sont à effectuer par le bailleur (art. 6c de la loi du 6 juillet 1989), sauf à ce qu’elles résultent d’un usage anormal (voir « Les dégradations », ci-dessous).
Attention : le locataire n’est pas tenu de prendre en charge ces réparations locatives si elles sont occasionnées par la vétusté*, un vice de construction, une malfaçon ou un cas de force majeur. En effet, la vétusté permet de s’exonérer de ces réparations locatives. Pour savoir quels sont les abattements de vétusté (vous trouverez ci-après un exemple qui n’a de force obligatoire que s’il est annexé au contrat) : voir grille de vétusté.

À titre d’exemple, la réparation des volets roulants incombe-t-elle au locataire ou au propriétaire ?
Dès lors que la dégradation du volet roulant n’est pas due à une faute du locataire (mauvaise utilisation ou défaut d’entretien), les travaux nécessaires à la reprise des désordres (remplacement total des lames et de nouvelles coulisses) ne sont pas à la charge du locataire (cour d’appel de Paris, 21 mars 1997).

… le remplacement d’un robinet ?
Ce n’est pas une réparation locative (Rép. min. no 15538 Q, JOAN 22 août 1994), toujours sous réserve que le locataire n’ait pas commis de faute. En revanche, la réparation d’une fuite d’eau, du fait d’un défaut d’étanchéité du joint, serait à la charge du locataire, car le remplacement des joints est une petite réparation. L’obligation du locataire ne saurait aller au-delà du remplacement des petites pièces : joints, clapets (annexe, chap. IV du décret du 26 août 1987 no 87-712)…

Est-ce que je suis tenu responsable des détériorations qui ont lieu après treize années d’occupation, alors que le bailleur n’a pas fait de travaux de conservation tout au long de la durée de mon bail ?
Dès lors que le locataire restitue les lieux à l’état d’usage (aucun défaut d’entretien, pas de dégradation anormale résultant des états des lieux) après un certain nombre d’années (à partir de dix ans d’occupation environ) et que le bailleur n’a pas fait de travaux tout au long de la durée d’occupation, il ne sera pas présumé responsable des détériorations constatées (c’est-à-dire qu’il n’aura pas besoin de prouver la vétusté, c’est au bailleur de prouver le défaut d’entretien du locataire s’il veut lui imputer le coût de la réparation) [Cass. 3e civ., 13 octobre 2009, no 08-17849].

Est-ce que, si je fais une réparation qui est normalement à la charge du bailleur, je peux lui demander le remboursement ?
Non. Le locataire ne doit surtout pas faire les réparations qui normalement incombent au propriétaire dès lors qu’il n’a pas eu son accord exprès, ou à défaut une autorisation en justice. Si le propriétaire ne répond pas aux LRAR du locataire pour demander cette prise en charge, il faudra saisir le juge (art. 1144 C. civ.).

B – Le loyer et la quittance

1) Le loyer

Une fois qu’il est fixé dans le contrat, le locataire est tenu de le payer à échéance, ou d’avance si le contrat le précise.
Mais le loyer peut évoluer dans deux cas seulement. Le premier est l’augmentation, s’il est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, ou s’il est prévu une clause d’indexation (c’est-à-dire une clause qui fait varier le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers IRL).

Comment calculer l’indexation du loyer ?
Pour faire jouer la clause d’indexation, il faut un indice de référence (indice du 1er trimestre, 2e trimestre…). S’il n’est pas prévu clairement dans le contrat, alors on appliquera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989).
Le calcul sera effectué sur la méthodologie suivante : Loyer × (Indice de référence de l’année en cours/Indice de référence de l’année précédente) = Nouveau loyer.
Pour consulter l’évolution de l’IRL : http ://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

Est-ce que, en cas de baisse de l’indice, le locataire peut exiger de son bailleur une diminution du loyer ?
Oui, mais à plusieurs conditions :
– l’indexation sur l’IRL doit être inscrite dans le bail ;
– le bail doit mentionner la « révision » ou « l’indexation » du loyer selon l’IRL. S’il parle « d’augmentation en fonction de l’IRL », ou de « révision à la hausse selon l’IRL », aucune baisse ne pourra être appliquée ;
– enfin, le locataire doit demander la révision. Selon la loi, « l’indexation intervient à la date convenue entre les deux parties ». À partir du moment où soit le locataire, soit le propriétaire bailleur en fait la demande, l’indexation est obligatoire. Si tel n’est pas le cas, le loyer ne change pas. En revanche, si une clause prévoit que l’initiative de la révision appartient au seul bailleur, alors, reste le problème de savoir si une telle clause est licite.

Est-ce que l’acquéreur d’un logement loué (le nouveau bailleur) peut procéder à l’indexation rétroactive des loyers et en exiger le paiement au locataire ?
Oui, si le bailleur n’a pas procédé à l’indexation pendant le bail, il peut revenir cinq ans en arrière pour l’indexation (art. 2224, C. civ.).
Mais le nouveau bailleur n’aura que le droit de réclamer les loyers échus depuis qu’il est propriétaire du bien (cour d’appel de Paris, 6e ch., sect. B, 10 avril 1986).

Dans quel cas puis-je décider de suspendre mon loyer ?
Les seuls cas où les juges ont considéré que la suspension de loyer était possible sont ceux où les lieux loués étaient devenus inhabitables (cour d’appel de Nîmes, 3 mai 2001, ou cour d’appel de Colmar, 16 juin 2008) [exemple : les plafonds du logement présentaient des traces d’infiltrations, les murs étaient fissurés en divers endroits, la fosse septique était apparente et fissurée, à tel point qu’elle suintait et entraînait une odeur nauséabonde ; enfin la chaudière à charbon était en mauvais état et se trouvait également fissurée] (exemple : victime d’un dégât des eaux rendant les lieux inhabitables). De plus, avant toute suspension, il faut que le locataire ait mis en demeure le bailleur de faire les travaux de réfection.
Attention : Il n’est pas conseillé de décider de suspendre les loyers sans l’accord du juge, car tant que ce dernier ne s’est pas prononcé, on ignore si l’état du logement justifie cette suspension.

Hors cas de l’indexation, dans quelle mesure le bailleur peut-il augmenter mon loyer ?
Il peut le faire si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989). Mais sous les conditions cumulatives suivantes (art. 18 de la loi du 6 juillet 1989) :
– le bailleur doit fournir au moins six références pour les communes de plus de un million d’habitants, trois références minimum pour les autres communes ;
– 2/3 des références doivent porter sur des logements qui n’ont pas subi de changement de locataire depuis au moins trois ans ;
– les références doivent comporter le nom de la rue le numéro, le montant du loyer, la superficie réelle, les équipements collectifs présents… ;
– il ne peut l’augmenter qu’à l’issue d’une période de trois ans (ou six ans si c’est une personne morale).
Attention : si l’augmentation qui en résulte est supérieure de plus de 10 % du loyer initial, alors le bailleur devra étaler l’augmentation sur une durée de trois ans (1/3 par an), ou sur six ans si c’est une personne morale. Si l’augmentation est de plus de 10 %, alors elle devra être étalée sur six ans quel que soit le type de bailleur.
De plus, si aucun accord amiable n’est trouvé pour une telle augmentation, le locataire peut soit saisir directement le juge d’instance, soit saisir la Commission départementale de conciliation sur le logement. Si toujours aucun accord n’est trouvé dans le cadre de la conciliation, le locataire pourra saisir le juge afin que ce dernier fixe le montant du nouveau loyer.

2) La quittance
Chaque fois que le locataire s’est acquitté de son loyer, le bailleur est tenu, si le locataire en fait la demande, de lui délivrer une quittance pour le loyer payé. En revanche, si le locataire ne l’a pas payé intégralement, le bailleur doit lui adresser un reçu (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989).

Est-ce que le bailleur peut me faire payer une somme pour l’envoi et/ou l’établissement de la quittance ?
Non. La remise de la quittance doit se faire gratuitement, que ce soit pour l’envoi ou l’établissement, aucun frais ne doit être facturé au locataire au titre de cette obligation (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989).

C – Les transformations et aménagements

Si le locataire a le droit de faire tous les aménagements qu’il souhaite dans les lieux loués, il ne peut pas transformer le logement. En effet, le locataire peut, sans autorisation du bailleur, aménager librement les pièces du logement loué, notamment en modifiant leur usage (art. 6d et 7f de la loi du 6 juillet 1989).

1) Les aménagements :

Ce sont les travaux qui se limitent à permettre une utilisation des lieux loués ou qui ne portent pas atteinte au gros œuvre. Dans ce cas, le locataire ne sera pas tenu de remettre les lieux en l’état (enlever les aménagements) après son départ.

Est-ce que je peux mettre une baignoire à la place de la douche préexistante dans la salle de bains de mon logement ?
Oui. Mais il faut pour cela que ce soit fait par un professionnel (il faut que les travaux soient conformes aux règles de l’art) et que l’installation ne porte pas atteinte au gros œuvre (baignoire non scellée) [cour d’appel de Rouen, 1re ch., 27 octobre 1999, Jurisdata no 1999-10395).

Est-ce que je peux changer la couleur des peintures dans mon logement ?
Oui. Le locataire peut mettre les couleurs qu’il souhaite et ne sera pas tenu de la remise en état à la fin du bail, sauf à ce qu’elles soient si excentriques qu’elles empêchent une habitabilité normale (exemple : le rouge vif n’empêche pas cette habitabilité) [cour d’appel de Paris, 20 septembre 2005].

2) Les transformations

Ouverture dans un mur de plus de 2 mètres de large, transformation de la cuisine en lingerie et de la chambre en cuisine aménagée…

Quelles sanctions encourt le locataire en cas de transformation sans autorisation ?
Le locataire ne peut être tenu à la remise immédiate des lieux loués que si ces transformations portent atteinte à la sécurité du logement et de ses équipements (malfaçons pouvant porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou risque de créer des dégâts des eaux…). En revanche, si aucun risque n’est décelable, la remise en état ne peut avoir lieu, si le bailleur le souhaite, qu’à la fin du bail. Mais le bailleur pourrait décider de procéder à la résiliation judiciaire du bail (Civ. 3e, 31 octobre 2006, no 05-10553) pour des transformations qui ont été faites par le locataire sans autorisation, quand bien même ces transformations ne sont pas dangereuses pour la sécurité du logement ou de ses équipements.

D – La jouissance paisible du logement

Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement : cette obligation rejoint l’obligation du bailleur de procéder aux réparations tout au long du bail, dès lors qu’elles ne sont pas de nature locative, mais son champ est beaucoup plus large, car elle porte aussi sur les éléments troublant la jouissance et qui trouvent leur origine dans les parties communes (dans le cas où la location est sise dans une copropriété).

L’ascenseur de la copropriété est en panne depuis longtemps et le bailleur ne fait rien. N’en est-il pas responsable ?
Si, il manque dans ce cas à son obligation de jouissance paisible (art. 6b de la loi du 6 juillet 1989) si le locataire habite à un étage élevé et que, malgré des relances auprès du bailleur, ce dernier n’a effectué aucune démarche auprès du syndicat de copropriétaires pour tenter d’y remédier (cour d’appel de Paris, 20 mai 1999).

Dans mon immeuble, il y a beaucoup de bruit du fait des voisins, est-ce que je peux demander à mon bailleur de faire cesser ces troubles ?
Le bailleur ne répond pas des nuisances sonores occasionnées par les voisins dès lors que ces voisins ne sont ni les locataires ni les préposés (entrepreneur, gardiens..) du bailleur (Cass. 3e civ., 15 octobre 2008, no 07-13971). Si le locataire est dans une copropriété et que le bruit vient d’un autre copropriétaire, le bailleur ne sera pas tenu responsable des bruits que ce copropriétaire occasionne. Si le locataire est dans une maison individuelle et que l’auteur du trouble est le voisin de la maison louée, le bailleur ne sera pas non plus responsable. Dans ce cas, il faut agir à l’encontre de l’auteur des nuisances sonores sur le fondement du trouble anormal de voisinage (article 544 C. civ.).
Attention : le bailleur n’est responsable des troubles causées par des tiers (étrangers au bailleur) que si ils portent une atteinte matérielle à la chose louée (ascenseur, fissures dans les murs provoquées par des travaux effectués par des tiers) [Cass. civ., 25 février 2004, no 02-10085]. En effet, dans ce cas, le bailleur est tenu d’accomplir toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande en cessation de trouble subi par le locataire, dans le cas où le trouble résulte des parties communes (Civ. 3e, 13 novembre 2002). Mais ce n’est que le défaut de diligence qui est sanctionné, pas le trouble dans les parties communes, donc s’il est intéressant, parallèlement, de mettre en demeure le bailleur de les accomplir, il faut envisager également de mettre directement en cause le syndicat de copropriétaires ou l’auteur du trouble (art. 544 C. civ.) afin d’obtenir la cessation du trouble ainsi qu’une indemnisation pour le préjudice subi.

E – Sous-location, prêt et hébergement

– La sous-location et la cession de bail sont formellement interdites par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

– L’hébergement : Cass. 3e civ., 22 mars 2006, no 04-19349 : « les clauses d’un bail d’habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d’héberger ses proches ». Lorsqu’il s’agit de proches (famille, concubin notoire…), il peut les héberger même pour une longue durée. En revanche, lorsqu’il s’agit d’une personne plus éloignée (ami, par exemple), il faut que l’hébergement soit temporaire, sans quoi l’accord du bailleur peut être nécessaire.

– Le prêt du logement : il faut distinguer selon qu’une clause du contrat de bail l’interdit ou pas.
– Si une clause interdit le prêt : cette clause est licite (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, no 09-10412), le locataire ne pouvant dans ce cas pas prêter son logement.
– Si aucune clause n’interdit le prêt : il faut que le logement prêté continue de rester l’habitation principale du locataire prêteur, car les juges sanctionnent l’abandon définitif de la jouissance des lieux au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (car ce serait considéré comme de la sous-location ou de la cession de bail). Le prêt doit donc être temporaire.

Conclusion du contrat de location

Le contrat de bail pour la location d’un logement vide : droits et obligation du propriétaire bailleur

Une fois le logement trouvé, le locataire doit signer un contrat qui énumère les droits et obligations du propriétaire bailleur. À ce titre, le propriétaire bailleur est tenu de vous fournir un certain nombre d’informations avant tout engagement.

A savoir : Il y a certaines choses que le bailleur ne peut pas exiger du locataire. Notamment son dossier médical, un extrait du casier judiciaire, un chèque de réservation, une autorisation de prélèvement automatique, un relevé de compte bancaire, une copie des informations figurant sur le FICP (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour en voir la liste)…

A – Le contrat de bail :les informations obliga toires

Le diagnostic technique : le propriétaire bailleur doit vous fournir un dossier de diagnostic technique, qui comprend un diagnostic de performance énergétique (évaluation de la consommation en énergie du logement) et un certificat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Dans les zones couvertes par un plan de prévention de risques technologiques, naturels ou de sismicité (se renseigner à la mairie du lieu où se situe le logement), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).

L’antenne de télévision : le bailleur est également tenu d’informer le locataire des moyens existants de recevoir la télévision (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). De plus, si la location est sise dans un immeuble collectif, le locataire pourra, à ses frais, demander au bailleur l’adaptation de l’antenne ou la pose d’une antenne (art. 1er de la loi no 66-457 du 2 juillet 1966). En revanche, de telles obligations n’existent pas en matière de location de maison individuelle, sauf à ce que le contrat le prévoie.
Attention : si le bailleur est responsable de la délivrance de ces informations, il n’en va pas de même lorsque l’information est bien délivrée mais que les renseignements qu’elle contient sont erronés (sauf mauvaise foi avérée de la part du bailleur).

Le loyer et les charges : le montant du loyer doit être indiqué sur le contrat. Mais en ce qui concerne les charges, l’obligation de vous informer sur leur montant est un peu plus floue.
? Si pas de provision sur charges : dans ce cas, le bailleur n’a pas d’obligation particulière de vous renseigner sur leur montant au moment de la conclusion du contrat, sauf à ce que le logement se situe dans une copropriété, et dans ce cas le locataire doit être informé de la quote-part du lot loué dans chacune des catégories de charges. Mais cela n’indique pas clairement le montant. Même s’il n’est pas fait référence aux charges dans le contrat, le locataire est tenu de les assumer.
? Si on vous demande des provisions sur charges : leur montant doit être clairement indiqué dans le contrat. De plus, on doit vous fournir des justificatifs permettant de déterminer cette provision (budget prévisionnel si le logement est dans une copropriété ou précédentes régularisations s’il a été loué avant).
À noter : la sous-évaluation litigieuse de la provision mensuelle sur charges, si elle ne vicie pas le consentement des locataires à la convention locative, a toutefois causé un préjudice à ces derniers qui ont mésestimé le montant des charges qu’ils allaient devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi le préjudice, dont le bailleur doit répondre (cour d’appel de Paris 6e ch. sect. C du 29 octobre 2003, no 2002-20651, cour d’appel de Paris du 26 juin 2008, AJDI 2008.858).

Est-ce que le bailleur doit m’informer sur la superficie réelle de mon logement ?
Depuis le 27 mars 2009 (art. 3 L. 6/7/89), le contrat de bail doit indiquer, outre la désignation, la consistance et la destination des lieux loués, la surface habitable*. En cas d’information erronée, le locataire est en droit de demander au bailleur une indemnité.
* « Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

B – Les clauses abusives

Le locataire informé sur l’objet du contrat peut signer en connaissance de cause. Seulement, il existe des clauses dans ce contrat qui ne peuvent pas être insérées, car elles sont considérées par la loi comme abusives (l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de ces clauses). Il ne peut notamment exiger un prélèvement automatique, ou de laisser visiter les lieux plus de deux heures par jour…

C – Le dépôt de garantie

On ne peut pas demander au locataire, en plus du dépôt de garantie :
– la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) ;
– la souscription d’une garantie autonome, qui est l’engagement d’une tierce personne au contrat de location de payer une somme déterminée au bailleur, afin de garantir ce dernier contre tout éventuel manquement du locataire (art. 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989).

D – L’état des lieux d’entrée

C’est un acte important lors de la conclusion du bail, pour lequel le locataire doit être extrêmement vigilant. Il est obligatoire et contradictoire (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bailleur peut-il l’établir unilatéralement ?
Non, l’état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, les deux devant signer le document. Si ce n’est pas le cas, alors le bailleur ne pourra pas s’en servir de preuve, et il ne pourra pas bénéficier de la présomption de bon état du logement de l’art. 1731 C. Civ. s’il n’a pas convié le locataire à cet état des lieux.

L’état des lieux est effectué par un agent immobilier qui veut me facturer sa réalisation. En a-t-il le droit ?
Si l’état des lieux est fait par une agence, aucun frais ne peut être demandé au locataire, même s’il est invité à son établissement. En effet, l’établissement d’un état des lieux (différent du constat d’huissier) doit être gratuit.

Est-ce que le bailleur qui fait établir à sa convenance l’état des lieux par un huissier peut m’en faire supporter la moitié du coût que représente cette prestation ?
Le bailleur doit vous proposer un état des lieux contradictoire et amiable (c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire uniquement). Il ne pourra pas exiger du locataire de participer par moitié aux frais du constat de l’état des lieux s’il passe directement par un huissier pour convenance personnelle, par exemple (cour d’appel de Caen, 17 septembre 1998, Jurisdata no 1998-048250 ; cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e ch., 11 janvier 2000, Jurisdata no 2000-107156).

Dans quel cas le locataire est-il tenu de participer aux frais d’huissier pour le constat d’état des lieux ?
Si l’état des lieux contradictoire n’est pas possible (locataire indisponible ou divergences sur son contenu) ou que le locataire et le bailleur sont d’accord pour prendre un huissier, il faut que celui qui le diligente prévienne l’autre partie au moins sept jours avant sa venue, sans quoi on ne peut pas demander à la partie qui n’a pas été convoquée au constat la moitié des frais (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Est-ce que le bailleur peut exiger que je vienne faire l’état des lieux à une date qu’il fixe unilatéralement ?
L’état des lieux doit être fait lorsque la remise des clés a lieu, pas avant ni après (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle s’impose aux parties, le bailleur ne pouvant imposer une autre date.

E – La délivrance d’un logement décent et en bon état

Le bailleur doit fournir au locataire, au moment de la conclusion du contrat, un logement non seulement décent (voir la liste des critères du logement décent du décret du 30 janvier 2002), mais également en bon état d’usage et de réparation (les deux notions sont distinctes) [art. 6 de la loi du 6 juillet 1989].
Si le logement est indécent ou en mauvais état d’usage et de réparation, et que le locataire ne trouve pas d’accord avec le bailleur pour obtenir une remise en état, il pourra saisir la Commission départementale de conciliation sur le logement. Le locataire doit attendre un délai de deux mois à compter de la mise en demeure du bailleur pour pouvoir la saisir (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention : il est interdit de louer un logement situé dans des combles, des caves ou des sous-sols, quand bien même il répondrait aux normes de décence définies par le décret (art. L.1331-22 du code santé publique et CE, 4 mars 2011, no 336243).
Si le locataire perçoit l’APL, l’ALS ou l’ALF (aides au logement), il doit informer sa CAF s’il n’arrive pas à trouver d’accord avec le bailleur sur la mise en conformité, sans quoi il risque la suspension des aides (art. L.831-3 du code de la sécurité sociale pour l’ALS, art. L.542-2 pour l’ALF et art. L.351- 1 et suivants pour l’APL).

Lors de la prise de possession, je me suis rendu compte que le chauffage n’était pas aux normes, est-ce que je peux demander à mon bailleur de prendre en charge la réfection de ce chauffage ?
Dans ce cas, si le chauffage ne présente aucune dangerosité et qu’il fonctionne, alors on ne peut pas exiger du bailleur qu’il le mette aux normes. En revanche, s’il est défectueux, le bailleur doit le réparer ou le remplacer (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989), de même si l’installation présente une dangerosité (art. 3 du décret du 30 janvier 2002). Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette installation devraient être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation (cour d’appel de Paris, 3e ch., 14 octobre 2010, Jurisdata no 2010-021057).

La prise de possession, effectuée en été, n’a pas permis de déceler les problèmes de fonctionnement du chauffage. L’état des lieux ne disant rien là-dessus, est-ce que je peux demander à mon bailleur la réparation de l’installation ?
Si la panne peut être réparée par le remplacement d’une petite pièce (voir l’annexe du décret du 26 août 1987, no 87-712) alors le locataire sera tenu d’effectuer ce remplacement à ses frais, sauf à ce qu’il prouve que la pièce était déjà défectueuse au moment de l’entrée dans les lieux. En effet, la Cour de cassation a clairement indiqué qu’un état des lieux ne fait foi que jusqu’à preuve du contraire (Cass. 3e civ., 23 mai 2002, no 00-13144), donc l’état des lieux peut être contesté même s’il a été fait contradictoirement.
En revanche, si c’est une grosse panne, alors c’est au bailleur de prendre en charge les travaux nécessaires, même si l’état des lieux mentionne qu’il est bon état.

Fin du bail de location

Résiliation du bail dans le cas de la location d’un logement vide

Le principal cas de fin du bail a lieu dans le cadre d’un congé par l’une ou l’autre des parties [dans ce cas, il y a un préavis à respecter]. Dans tous les cas où le bail est résilié, il emporte une obligation pour le locataire de restituer les lieux, et pour le bailleur de rendre le dépôt de garantie.

A – Le congé
Pour que le bail prenne fin, il faut qu’il y ait eu un congé délivré par le locataire ou le bailleur (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).

1) Le congé donné par le bailleur

Il ne peut donner congé que six mois avant la fin d’une période triennale (ou de six ans si le bailleur est une personne morale hors SCI familiale), et ce seulement dans trois cas.
Attention : le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et qui a un revenu annuel inférieur à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sauf à ce que lui-même (le bailleur) soit âgé de plus de 60 ans ou que ses ressources soient inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC (le montant du SMIC horaire brut est fixé, depuis le 1er janvier 2011, à 9 €, soit 1 365 € bruts mensuels, sur la base de la durée légale de 35 heures hebdomadaires).

– En cas de reprise (c’est-à-dire le récupérer) pour lui-même ou un membre de sa famille (descendants et ascendants) ou son conjoint (marié, pacsé ou concubin notoire depuis au moins un an à compter du congé). La liste des personnes citées est limitative : il ne pourra pas donner congé si c’est pour le prêter ou le louer à une personne autre que celles citées. Le bailleur doit indiquer dans son congé la personne qui bénéficie de la reprise (nom et adresse). Le bénéficiaire de la reprise doit faire du logement sa résidence principale, et doit donc l’occuper effectivement.

– En cas de vente du logement : le bailleur peut demander au locataire de partir parce qu’il décide de vendre le logement loué, mais dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur la vente, c’est-à-dire que le bailleur devra le vendre exclusivement au locataire dès lors qu’il accepte les conditions de la vente fixées par le bailleur. Ce droit de préemption dure pendant les deux premiers mois de la réception du congé par le locataire.

– En cas d’inexécution par le locataire de ses obligations : défaut d’assurance, loyer payé irrégulièrement, trouble anormal de voisinage causé par le locataire, sous-location sans autorisation…
Attention : le bailleur peut procéder à une résiliation judiciaire du bail avant la fin du bail en cours, mais dans des conditions très strictes.

2) Le congé donné par le locataire

Il peut donner congé à tout moment (pas besoin d’attendre la fin du bail en cours), mais sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, il peut bénéficier d’un délai de préavis de un mois dans certains cas limités par la loi. Le congé doit obligatoirement être donné par LRAR, la réception faisant courir le délai de préavis.

Et si le bailleur ne réceptionne pas la lettre, est-ce que le délai court quand même ?
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 visant expressément la réception de la lettre et non sa remise effective au destinataire, la date de première présentation, date de la première tentative de remise de la lettre recommandée, équivaut à sa réception, sauf à vider la loi de son sens en laissant au seul bailleur la maîtrise de la validité de la délivrance (cour d’appel de Versailles, 29 juin 2001). La date de réception de la lettre recommandée doit donc s’entendre du jour de la première présentation (cour d’appel de Paris, 13 mai 1993).
– En cas de perte d’emploi : si le locataire est licencié, il pourra bénéficier d’un préavis réduit à un mois.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois si son CDD arrive à échéance ?
Oui (Cass. civ. 3e, 8 juillet 2009, no 08-14903). En effet, le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi au sens de la loi et donc permet au locataire de donner congé avec un préavis de un mois.

Est-ce que le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis abrégé en cas d’obtention d’un stage (dans le cadre d’études universitaires) ?
Non, l’obtention d’un stage n’est pas un nouvel emploi au sens de la loi, le locataire ne bénéficie donc pas d’un préavis abrégé à un mois (cour d’appel de Bordeaux 1re ch., 30 mars 2000, no 98-06791).

Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail ?
Oui (Rép. min. no 40307 : JOAN Q, 16 mars 2010), le locataire peut bénéficier d’un préavis abrégé en cas de rupture conventionnelle (accord entre l’employeur et le salarié pour rompre le contrat de travail) car c’est une perte d’emploi au sens de la loi.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé en cas de démission ?
Non (cour d’appel de Paris, 30 octobre 1997), la démission n’est pas assimilée à une perte d’emploi au sens de la loi, et ne peut donc ouvrir droit au délai de préavis abrégé.
– En cas de mutation : si le locataire est muté (changement de lieu de travail), il pourra bénéficier d’un délai de préavis abrégé.

Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé dès lors que la mutation n’est que temporaire ?
Oui (cour d’appel de Paris, 22 mars 2001) : même si elle n’est pas définitive, la mutation justifie un mois de préavis.

Et si la mutation est demandée par le salarié locataire ?
Oui (Civ. 3e, 20 janvier 2010, no 09-10287), le locataire qui a voulu sa mutation peut quand même bénéficier d’un délai de un mois pour son préavis.

… et si la nouvelle affectation se situe dans la même ville que là où le locataire habite ?
Oui (Civ. 3e, 22 octobre 2010, no 02-15627), le locataire peut quand même bénéficier d’un délai de préavis abrégé, même si la mutation n’implique pas le changement de ville.
Attention : on ne peut considérer que la perte d’emploi ou la mutation concerne une activité libérale (Civ. 3e, 16 mars 1994) ou commerciale (cour d’appel d’Agen, 22 mars 2000) !
– En cas de nouvel emploi suite à une perte d’emploi : ici, c’est le cas où le locataire a perdu son emploi et en a retrouvé un, tout ça pendant la durée du bail. Ce cas est moins usité du fait que la perte d’emploi est déjà un motif de préavis abrégé.
– Si le locataire perçoit le RMI ou le RSA : dès lors que le locataire est bénéficiaire de l’une de ces aides, il peut donner congé avec un préavis de un mois.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vient d’être modifié par la loi Warsmann (loi no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 12), relative à la simplification et à l’amélioration de la qualité du droit, et qui étend aux bénéficiaires du revenu de solidarité active le préavis de congé au bailleur limité à un mois, au lieu de trois mois.
– Si le locataire est âgé de plus de 60 ans et si son état de santé le justifie : pour bénéficier de ce délai de préavis abrégé, il faut que le locataire prouve non seulement que son état de santé est dégradé, mais également que le logement n’est pas adapté à cet état de santé (exemple : certificat médical qui atteste que le locataire a besoin d’un climat chaud alors que son logement est dans le Nord).

B – La restitution des lieux

Elle se traduit par l’état des lieux de sortie entre le bailleur et le locataire et la restitution des clés par le locataire au bailleur. L’état des lieux de sortie doit être fait à la restitution des clés, qui est l’événement mettant fin à la responsabilité du locataire (il ne sera plus tenu des dégradations, des pertes et des réparations locatives).

1) La remise des clés

Si le locataire ne rend pas les clés à la fin du préavis, il sera susceptible de devoir une indemnité d’occupation au bailleur ; de plus, il continuera à être tenu responsable des dégradations et des pertes qui surviendraient pendant qu’il détient les clés.

Est-ce que le locataire doit des indemnités pour avoir conservé un double des clés ?
Oui. Ce sont tous les jeux de clés que détient le locataire qui doivent être restitués au bailleur, sans quoi le locataire risque de devoir des indemnités au bailleur pour maintien dans les lieux, et cela même si le locataire n’occupe plus effectivement les lieux (Cass. civ. 3e, 17 juillet 1997).

Est-ce que le locataire peut remettre les clés au gardien de l’immeuble où se situe le logement ?
Oui (cour d’appel de Paris, 20 novembre 1997), mais ce n’est pas conseillé, car il y a un risque que les juges considèrent que le gardien n’avait pas mandat pour les recevoir.
La remise des clés se fait soit par la remise en mains propres, soit par le biais d’une LRAR.
L’état des lieux de sortie doit mentionner qu’il y a remise des clés ; si ce n’est pas le cas, le locataire doit exiger que cela soit mentionné, car c’est à lui qu’il incombe de prouver qu’il a bien remis les clés en mains propres au bailleur.

2) L’état des lieux de sortie

Il est fondamental, car il va déterminer les réparations imputables au locataire. En effet, c’est par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie que l’on sait ce qui a pu être dégradé ou perdu et quelles réparations locatives n’ont pas été faites.

Quelles sont les conséquences d’un défaut d’état des lieux de sortie ?
Le bailleur aura, dans ce cas, de grandes difficultés pour établir l’imputabilité des dégradations ou du mauvais entretien au locataire, ce dernier n’étant plus responsable de l’état du logement une fois que la remise des clés a eu lieu. Mais si le locataire a fait en sorte d’éviter l’établissement de cet acte (en partant sans prévenir le bailleur…), alors on pourrait lui opposer un état des lieux fait avec un huissier sans sa présence (pour les règles en matière d’état des lieux, se reporter au IIC).

C – La restitution du dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie a été prévu au contrat, il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charge (règle pour les contrats conclus à compter du 8 février 2008). Ceux conclus avant cette date, et qui prévoyaient un dépôt de garantie, ne devaient pas dépasser deux mois de loyer.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois qui suit la remise des clés (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Seulement les tribunaux admettent que le bailleur copropriétaire ne restitue au locataire sortant que 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde restant qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts (Rép. min. no 4514, JOAN Q, 18 novembre 2002).
Mais le bailleur a le droit de retenir sur ce dépôt les sommes afférentes aux dégradations, aux pertes, aux réparations locatives non faites, aux loyers ou charges non payés. Il faut que les retenues soient justifiées pour qu’elles puissent être imputées sur le dépôt de garantie, c’est-à-dire :
– que le bailleur puisse prouver qu’elles correspondent à des frais imputables aux locataires : comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui fait apparaître des dégradations anormales, des pertes, un défaut d’entretien ou des loyers/charges impayés ;
– que le bailleur puisse prouver que le montant correspondant à ces frais est justifié.
Attention : le dépôt de garantie ne produit d’intérêt qu’une fois le délai de deux mois suivant la restitution des clés est écoulé, pas avant.

Est-ce que le bailleur doit me fournir des factures pour justifier le montant ?
Non, le bailleur n’a pas l’obligation de fournir des factures pour justifier le montant, de simples devis suffisent (Civ. 3e, 25 janvier 2006 no 04-20726). Mais rien n’empêche le locataire de contester le devis en apportant d’autres devis contradictoires.

Est-ce que les justificatifs de retenue sur le dépôt doivent être fournis dans le délai de deux mois également ?
Non (Civ. 3e, 8 décembre 2009, no 08-20340), le délai de deux mois ne concerne que la restitution du dépôt de garantie, pas les justificatifs. Mais il faut qu’il le fasse dans un délai raisonnable à compter de la mise en demeure faite par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

S’il y a eu un changement de bailleur en cours de bail, est-ce que le nouveau bailleur est tenu de me restituer le dépôt de garantie versé à l’ancien bailleur ?
Oui, en vertu du dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : même si ce n’est pas lui qui a encaissé le dépôt de garantie au début, il devra le restituer, à charge pour lui de se retourner contre son vendeur pour être remboursé.

Crédits à la consommation

Entrée en vigueur de nouvelles dispositions sur les crédits à la consommation depuis le 1er mai 2011

La réglementation en matière de crédits à la consommation s’applique désormais aux crédits dont le montant total est compris entre 200 € et 75 000 € (avant le 1er mai, le plafond était de 21500 €).
Par ailleurs, elle renforce la protection des consommateurs avec notamment de nouvelles obligations pour les sociétés de crédit dans le cadre de leurs communications publicitaires, une obligation d’information accrue pour le prêteur et, pour le consommateur, un droit de rétractation du contrat de crédit étendu de 7 à 14 jours.

• Le délai de rétractation est porté à 14 jours calendaires révolus et non plus 7 jours. Les fonds peuvent être mis à disposition de l’emprunteur au minimum sept jours après son acceptation, ce dernier gardera malgré tout le droit de se rétracter pendant les 7 jours restants à condition de rembourser l’intégralité des sommes touchées majorées des intérêts.
• Pour que le contrat soit définitivement formé, il faut l’agrément du prêteur dans un délai maximum de 7 jours. A défaut, l’agrément est réputé refusé, sauf exception.

Mais attention, dans le cadre d’un crédit affecté (c’est-à-dire un crédit servant à financer un contrat relatif à la fourniture de biens particuliers ou la prestation de services particuliers, par exemple, l’achat d’une voiture), le contrat de vente ou de prestation de services n’est résolu de plein droit, sans indemnité seulement si l’emprunteur a, dans un délai de sept jours, exercé son droit de rétractation. En clair, il semble, selon les dispositions nouvelles, que si l’emprunteur use de son droit de rétractation du crédit au-delà d’un délai de 7 jours (mais avant 14 jours), le crédit sera annulé mais pas le contrat de vente ou de prestation. Donc, prudence !

Information au cours de l’exécution du prêt :

• Le prêteur doit informer l’emprunteur une fois par an du montant du capital restant dû. Il doit également informer des risques encourus dès le premier manquement de l’emprunteur à son obligation de remboursement (résiliation, paiement d’une indemnité,…).
• Le prêteur a droit à une indemnité plafonnée en cas de remboursement anticipé sous certaines conditions.
• Pour les crédits renouvelables, le prêteur a l’obligation de vérifier de manière régulière la solvabilité de l’emprunteur, par un contrôle double (consultation du FICP avant toute proposition de reconduction annuelle du crédit, notamment).
• Il existe une obligation de dissocier l’usage d’une carte et les bénéfices du crédit renouvelable.
• Depuis le 1er septembre 2010, en matière de prêt immobilier, l’emprunteur peut souscrire l’assurance emprunteur auprès de l’assureur de son choix. En cas de refus, ce dernier doit être motivé.

Prêts Immobiliers du Crédit Foncier

Crédit foncier : 18 mois après l’accord, une sécurisation et/ou une indemnisation enfin offertes aux adhérents de l’association locale de l’UFC Que Choisir de la Sarthe !

Un an et demi après le protocole signé avec le Crédit Foncier, l’UFC Que Choisir de la Sarthe se félicite du lancement de la procédure d’indemnisation des adhérents de l’association qui avaient été induits en erreur sur la prétendue existence d’une sécurisation du taux d’intérêt de leur prêt.
Depuis, le Comité de suivi, chargé de la répartition de l’enveloppe globale de 15 000 000 euros et au sein duquel les associations sont décisionnaires, a défini la liste des dossiers recevables puis déterminé une méthode de calcul du préjudice pour chacun des dossiers sur la base du retard d’amortissement du capital, du surcroît d’intérêts et des éventuels frais de rachat.

Soucieuses de garantir une sécurisation de tous les dossiers, et une indemnisation juste et équitable aux victimes, les associations se sont entendues pour :

• proposer une indemnisation plancher de sécurisation de 3000 euros (moyenne des indemnités anticipées de remboursement) pour les personnes toujours à taux révisable afin de leur permettre de pouvoir racheter leur crédit.
• garantir une indemnisation minimum de 1 500 euros par dossier à taux fixe et racheté,
• assurer une indemnisation individuelle au plus près du préjudice calculé par le Comité.

Dans les semaines qui viennent, les emprunteurs concernés vont être informés par courrier du montant de leur indemnisation et auront 45 jours pour retourner leur accord au Crédit Foncier.
L’enveloppe globale allouée à l’indemnisation étant irrévocable, les fonds restés en déshérence seront réattribués par le Comité de suivi aux fins de tenir compte des situations, parfois dramatiques, de certains emprunteurs et d’offrir ainsi un dédommagement complémentaire.

Quelles qu’aient été les difficultés rencontrées au cours de cette médiation, l’UFC-Que Choisir de la Sarthe s’accorde à dire que, faute de procédure plus efficace comme l’action de groupe pour l’indemnisation de l’ensemble des victimes, ce système a tout de même permis une indemnisation et/ou une sécurisation aussi juste et équitable pour les 1772 dossiers bénéficiant de l’accord dont les 7 adhérents de l’Association locale de la Sarthe.

Historique du dossier

Des prêts immobiliers à taux variable ont été vendus aux consommateurs, par le Crédit Foncier de France et des intermédiaires, comme des prêts sécurisés présentant un taux d’intérêt capé, c’est-à-dire plafonné en cas d’augmentation de l’indice de référence. Or, ces prêts comportaient en fait deux taux, l’un servant pour le calcul des mensualités qui est bien capé, et un second, le taux d’intérêt du crédit, qui lui n’est pas capé.
Par conséquent, en cas d’augmentation des taux, la hausse du taux d’intérêt sur les mensualités est bien plafonnée mais comme le taux d’intérêt du crédit n’est pas capé, il y a un rattrapage très lourd pour le consommateur en général à la fin du crédit.

La rédaction des documents contractuels ne permettait pas au consommateur de se rendre compte que seules les mensualités étaient capées.

La Fédération UFC QUE CHOISIR a donc déposé plainte en janvier 2008 et le Tribunal de grande instance de Créteil a déclaré le Crédit foncier coupable de pratique commerciale trompeuse sur les qualités substantielles des prêts commercialisés.
Parallèlement, en l’absence d’action de groupe permettant de réunir tous les souscripteurs dans une même procédure afin d’obtenir une réparation individuelle intégrale, l’UFC-Que Choisir et le Collectif Action – collectif des clients trompés par le Crédit Foncier – ont négocié, avec l’établissement financier, des mesures pour permettre une sécurisation des contrats. Le dispositif proposait notamment à la clientèle concernée, une option de passage à taux fixe bonifié, ou un cap de taux en fonction du crédit souscrit. Par ailleurs, une enveloppe destinée à indemniser les victimes a été attribuée à un comité dont l’UFC fait partie. Les associations locales ont donc contacté leurs adhérents concernés par cette affaire et ces derniers ont adressé un dossier à la Fédération pour espérer une indemnisation. C’est suite à toutes ces démarches que le Comité a étudié chaque dossier et a permis une indemnisation.

Le plan régional écophyto

Les objectifs du plan régional écophyto

Diminuer de 50% l’utilisation des produits phytosanitaires d’ici 2018, c’est la déclinaison régionale du plan national suite au «grenelle de l’environnement ».

Les produits phytosanitaires, c’est quoi ?
Sous le vocable «produits phytosanitaires » ou «pesticides» il faut entendre les substances chimiques utilisées :
pour détruire les mauvaises herbes (on parle alors d’herbicides ou désherbants) ;
pour lutter contre les insectes ou autres parasites des végétaux (ce sont donc des insecticides, des molluscicides, des nématicides, des acaricides…) ;
pour combattre les maladies des cultures et notamment les champignons infectieux (il s’agit de fongicides).

Qui les emploie ?
80% des phytos-agricoles sont employés sur les céréales à paille et colza.
Ceux qui les utilisent sont :
les collectivités locales pour l’entretien des espaces verts ;
les industries (bois et textiles) ;
les infrastructures routières et ferroviaires ;
les particuliers (jardins…) ;
les agriculteurs (céréaliers…, viticulteurs et maraîchers).
Ce sont les agriculteurs les plus gros utilisateurs de produits phytosanitaires. Les communes n’en consomment pas plus de 5% par contre le risque de transfert dans l’eau est très supérieur (ruissellement sur surfaces imperméables…) à celui de l’agriculture qui utilise au mieux le pouvoir épurateur du sol.
Les cultures de céréales à paille (blé, orge…) et le colza « consomment », à elles seules, 80% des pesticides agricoles !
Seule l’agriculture biologique a fait le choix de les bannir.
Au niveau des communes certaines sont déjà à « zéro phyto ». Espérons qu’elles puissent s’y maintenir.

Pourquoi réduire leur utilisation ?
Leurs résidus retrouvés fréquemment dans l’eau sont nocifs pour l’environnement et dangereux pour la santé humaine.
L’usage systématique de ces substances par l’agriculture intensive et autres a conduit à une contamination de 90% des cours d’eau et de 55% des eaux souterraines. Les résidus des herbicides représentent 70% de ces produits retrouvés dans les eaux. L’AMPA (un métabolite du glyphosate) est retrouvé dans presque 3 analyses sur 4 !

Des moyens techniques existent pour réduire de façon drastique leur usage.
Il faut tout mettre en oeuvre pour montrer aux agriculteurs et à l’agrofourniture la faisabilité de ces nouveaux itinéraires
techniques.

Quels sont les acteurs de ce plan ?
Le monde agricole et tous les utilisateurs sont directement impliqués et les consommateurs directement concernés. L’administration, très présente, s’assurera de la bonne fin de ce plan.
Les consommateurs sont représentés, notamment, par l’UFC-Que Choisir des Pays de la Loire qui y participe avec 7 bénévoles des Associations Locales, dont celle de la Sarthe.
Nous sommes présents à tous les niveaux techniques et d’orientation. Certains professionnels s’efforcent de freiner la démarche d’amélioration. Aussi, notre combat sera de veiller à la réduction de moitié de l’utilisation des pesticides dans le but :
d’obtenir des produits agricoles de base de bonne qualité sanitaire et nutritionnelle à la portée de tous les consommateurs ;
de rendre une réserve en eau exempte de produits dangereux et en quantité suffisante pour tous et pour tout.

Alain ANDRE, membre de la commission environnement de l’UFC-Que choisir de la Sarthe

Qualité de l’air intérieur

L’air intérieur est-il nocif pour notre santé ?

L’air intérieur et notre santé

Sans en avoir bien conscience, nous passons en moyenne 22 heures sur 24 dans un espace clos : habitation, lieu de travail, école, magasin, transport…

Cet air intérieur que l’on respire, peut avoir des effets nocifs sur notre santé. Ces effets sont aujourd’hui partiellement connus, mais les liens de cause à effet entre l’exposition aux polluants et le développement d’une maladie ou d’un symptôme, n’ont pas encore été suffisamment étudiés. La contribution de la qualité de l’air intérieur à certaines maladies reste encore à identifier et à évaluer.

Contrairement à la pollution de l’air extérieur, plus médiatisée et faisant l’objet de réglementations, celle de l’air intérieur est restée relativement méconnue jusqu’à présent. L’air intérieur fait partie de la sphère privée. Il est donc nettement plus difficile à mesurer, alors que les concentrations de polluants peuvent y être élevées, et n’ont pas de valeurs limites établies.

Les polluants de l’air intérieur et l’impact sur la santé.

Nous présentons ici les principaux polluants.
Les bios contaminants
Ce sont les chiens, chats, acariens qui provoquent des allergies, dont les manifestations sont plus ou moins importantes : nez qui coule, éternuement, démangeaison, maux de tête, difficultés à respirer, asthme…
Les composés chimiques
Le monoxyde de carbone : c’est un gaz dangereux, produit par des appareils défectueux. Gaz incolore et inodore, il est la cause d’intoxications domestiques extrêmement fréquentes, parfois mortelles en cas d’absence de détection.
Le formaldéhyde : connu pour ses effets irritants sur les yeux, la gorge et le nez. C’est une substance trouvée principalement dans les environnements intérieurs, car les sources y sont multiples (notamment les produits de construction et de décoration, comme les bois agglomérés et contre-plaqués, textiles, résines, matériaux d’isolation, tissus d’ameublement).
Le toluène, xylène, trichloréthylène : présents dans les peintures, vernis, colles. Le Trichloréthylène, par exemple, irrite la peau et les muqueuses et il est toxique pour le système nerveux central (classé "cancérigène probable").
Les particules fines
La fumée du tabac entraine l’irritation des yeux et des voies respiratoires (cancer).
Les gaz naturels radioactifs
Le radon, surtout présent dans les régions au sol granitique, est issu de la désintégration radioactive naturelle de l’uranium. Il peut provoquer le cancer du poumon.

Les mesures de prévention

L’amélioration de la qualité de l’air intérieur passe en premier lieu par la réduction des polluants à la source.
L’article 40 de la loi d’orientation issue du Grenelle de l’environnement fait état de mesures
d’interdiction et d’étiquetage, qui doivent être mises en œuvre sur les matériaux de construction et de décoration.
Les normes européennes évoluent. Nous connaissons tous l’existence des sigles utilisés pour l’étiquetage des produits chimiques dangereux. Soyons plus attentifs aux mentions figurant sur les produits que nous achetons (peinture, colle, solvant…). Le site de l’INRS, cité en fin d’article, donne des explications.

On ne le dira jamais assez : aérez les pièces de vie 10 minutes par jour, hiver comme été.

Pour éviter la condensation d’eau sur les murs, il est conseillé d’aérer la pièce après les activités qui produisent beaucoup d’humidité (bain, douche, cuisson,…).
Si votre habitation dispose d’une ventilation, n’arrêtez pas les systèmes de ventilation mécanique (VMC). Ne bouchez pas les ouvertures d’aération ou ne les cachez pas derrière un meuble ou un revêtement et veillez à les maintenir propres.

Faites vérifier votre chaudière avant la période de froid par un professionnel qualifié et faites faire une fois par an une révision complète.

Ne fumez jamais à l’intérieur des locaux, surtout en présence d’enfants ou femmes enceintes.

Qualité de l’air intérieur : les actions de l’UFC-Que Choisir

Notre association a pris position en août 2009, suite au Grenelle de l’environnement. La synthèse est disponible sur notre site national.

On retiendra parmi nos demandes :

L’interdiction, sous un délai de 3 ans, des substances cancérigènes, mutagènes et perturbateurs endocriniens.

La mise sur le marché de tout nouveau produit doit être conditionnée par la réalisation de tests d’émissions par les professionnels eux-mêmes, et sans délais. Des normes claires d’émissions à ne pas dépasser doivent être définies au plus tôt par les pouvoirs publics.
Les tests doivent être portés à la connaissance des consommateurs par étiquetage, et détaillés sur les sites des agences spécialisées.
L’UFC-Que Choisir est favorable à un étiquetage négatif obligatoire.

Nous avons également réalisé récemment plusieurs enquêtes : émission polluante des moquettes et des commodes pour enfants, pesticides à usage domestique.
Sur le plan régional, notre association, en collaboration avec l’ARS (Agence Régionale de Santé), mène des actions de sensibilisation de ses membres.

Le grand public sera convié à des réunions d’information dans les principales villes du grand ouest.
Une réunion a déjà eu lieu le 18 novembre à Angers sur le thème : « Vivez-vous dans un logement sain ?».

Vous pouvez télécharger sur notre site les deux plaquettes d’information réalisées par la commission régionale santé de l’UFC-Que Choisir :
« Assainir l’air intérieur. »
« La chambre de bébé : attention à l’air qu’il va respirer. »

Pour aller plus loin

Le site de l’agence nationale chargée de la sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail : www.afsset.fr.

L’observatoire de la qualité de l’air intérieur : www.air-interieur.org.

La brochure "Guide de la pollution de l’air intérieur" :
ww.logement.gouv.fr/IMG/.
www.prevention-maison.fr. pour s’informer sur les risques et les mesures de prévention

Le site de l’INRS (Institut national de recherche et de sécurité) permet de connaitre les normes européennes d’étiquetage des produits chimiques dangereux pour la santé : ww.inrs.fr.

Les sites UFC Que Choisir : www.quechoisir.org ; www.quechoisir-nantes.org ; www.ufc-quechoisir-sarthe.fr

Cet article est extrait de « Qualité de l’air intérieur »de Gérard ALLARD et Jean François PERENNOU, UFC-Que Choisir de Nantes.